Legal High | 房产型受贿的价值认定及犯罪形态分析系列之二： 以低价购买房屋形式收受贿赂的情形

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房产型受贿的价值认定及犯罪形态分析系列之二：以低价购买房屋形式收受贿赂的情形

实践中，房产作为不动产，属于刑法规定的财物，可以成为受贿犯罪的对象。因房产的价格普遍较高，收受房产型受贿犯罪较为高发。行为人为规避查处往往采取多种形式规避，如以租代送、不办过户、借名持有、委托代管、暂时寄存等，这给司法认定受贿带来困难。现就以低价购买房屋收受贿赂的情形进行分析。

被告人寿某利用其担任某区委书记、某市常务副市长等职务上的便利，为多家企业在企业用地、企业经营、资产处置、项目审批、项目开发、政策扶持等事项上提供帮助，单独或者与特定关系人共同非法收受上述企业实际控制人给予的财物共计价值人民币1144.959686万元。其中，被告人寿某受贿犯罪中涉及以明显低于市场价购买房屋受贿的事实如下:

2005年至2010年，被告人利用担任区委书记、常务副市长等职务上的便利,为广利来公司在土地置换、项目开发、用地性质变更等事项提供帮助。2009年12月，寿某向广利来公司订购房产，并交付定金30万元人民币。在付清余款361.2万元人民币后，该房产登记在寿某儿子实际控制的公司名下。

经评估，该房产在2010年6月开盘时的总价为553.424万元人民币，寿某购房价低于市场价162.224万元人民币。

新房买卖中，如何区分受贿犯罪与正常的优惠购房？

众所周知房产开发商或经销商为了促销，针对不同的购房对象、不同的付款方式等，往往推出不同的销售价格，如市场销售价、销售优惠价、成本价和评估价等。市场经济条件下“优惠让利”是一种正常而普遍的营销方式，属于公司、企业的自主经营行为。在以低价购房实施行贿、受贿的案件中，售房者、购房者都会以购房价是市场价，享受的价格优惠是给予所有人的优惠为由否定行贿、受贿的事实。

基于此，《最高人民法院、最高人民检察院关于办理贪污贿赂刑事案件适用法律若干问题的意见》规定，只有针对不特定人的最低优惠价属于市场价。

本案中，被告人寿某主动向房产开发商提出购买房屋要求，属于“新房买卖”。寿某明知房产开发商并没有事先针对不特定购房人制定大幅度的优惠购房政策的情况下，仍然主动要求请托人给予较大幅度的“优惠”,“优惠”幅度达到162万余元。由于这些“优惠”不是事先针对不特定人制定的，上述“优惠价”显然不能作为该房屋的市场价认定。该房屋应由调查机关委托相关评估机构进行价格评估，按照评估价格认定市场价，以此计算寿某及其特定关系人受贿数额。

房产交易型受贿，支付款项并实际支配该房屋时，受贿行为即为既遂。此类情形的房屋价值确认应当依据房屋交易时当地的市场价值评估确认。“交易时当地市场价格”，指的是交易双方签订房产买卖合同并开始依约支付价款之时的价格。从签订合同并履约时起，以后房产价格的涨跌幅度属于市场规律起作用的范畴。“房屋交易时间”依据下列方法予以确认：如果受贿人支付了购房款或部分购房款，则以受贿人支付第一笔款项的时间认定交易时间。需要注意的是不能简单地依据房屋转移登记的时间作为交易时间，因为该登记时间并不完全取决于当事人的约定或愿望，而可能与登记机关的时间安排和程序安排有关。

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华炬经济犯罪辩护团队由华炬高级合伙人张磊律师带领，刘珏律师、刘翔宇律师、赵博茜律师、刘丹丹律师、张莉莉律师为团队成员，致力于提供专业化精细化刑事法律个性化服务。曾办理太原台骀山冰雕馆重大火灾事故案、太原市立案侦查的第一起妨害传染病防治案、山西省最大的虚开增值税专用发票案等社会影响重大的案件。多起案件获无罪、撤销案件或撤回起诉的结果。

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