民法dian亮生活 | 千万期房变 “墙景房”，能找开发商索赔吗？

2026-08-25

解读

《中华人民共和国民法典》

——千万期房变 “墙景房”，

能找开发商索赔吗？

NO.350

导语

买房时翻看楼盘宣传册，效果图展示出通透的采光效果，可等到实际收房，房屋东侧窗户被消防防火墙直接挡住，原本预想的三面采光变成直面一堵实墙，此种情形下能要求开发商赔偿吗？

案例

上海的汤女士选购普陀区一套期房，出于对东侧采光、视野的看重，花费一千余万元购买该房屋东边套。等到房屋交付，汤女士发现房屋东侧窗户被一堵巨大防火墙完全遮挡，采光、视野大打折扣。

开发商抗辩，这道墙体属于消防强制性设置，规划设计图纸、沙盘模型当中均有体现，不属于开发方过错。但汤女士翻阅宣传册、售楼告知书，这些面向购房者的正式材料中，均没有提示窗外存在该防火墙。协商索赔无果后，汤女士向法院起诉，要求开发商赔偿损失52万余元。

法院审理认为，开发商掌握完整规划与建筑方案，负有向购房者充分披露房屋不利因素的义务。沙盘受比例限制，普通购房者很难在短暂选房过程中识别细微结构差异；户型宣传示意图、楼书等购房者重点参考的正式文件，没有对防火墙作出专门提示，属于告知义务履行不充分，已经影响购房者的购房选择权。即便防火墙本身设计合规，也不能直接免除开发商的提示说明责任。结合房屋实际贬损、双方过错程度，最终判决开发商向汤女士赔偿20余万元。

解读

商品房买卖当中，开发商相比普通购房者，掌握全部规划、设计、建筑资料，处于信息优势地位，如实披露房屋存在的不利因素，是基于诚信原则产生的法定义务。很多开发商认为只要在设计图纸、沙盘模型当中有所体现，就算完成告知，但图纸一般不向普通购房人详细展示，沙盘又会受模型比例制约，一些建筑细节普通购房者很难在短时间内分辨识别，不能把专业图纸、沙盘上的微弱痕迹，等同于已经向购房人做到清晰、明确的提示。

楼书、户型宣传册、不利因素告知书，才是面向普通购房者最重要的告知载体。对于会直接影响采光、视野、房屋价值的重大建筑瑕疵，需要在这些正式销售文件当中专门标注说明，而不能指望购房人自己去对照图纸、细看沙盘自行发现问题。本案当中防火墙属于消防强制设施，建设本身合法合规，但合法不等于可以不用告知购房者，墙体客观上改变了东边套的采光、居住体验，对购房人的选择和房屋价值会产生实质影响，开发商没有通过主流销售材料专门提示，就要承担相应违约赔偿责任。

法院最终的赔偿金额，也不是完全按照原告主张全额支持，而是综合考量房屋受影响程度、开发商过错大小、房屋实际价值贬损等因素，酌情确定赔偿数额。

避坑指南

对于购房者来说，有几个要点需要记住。第一，光看“楼书”、沙盘是不够的，一定要仔细查阅售楼处公示的周边环境和不利因素公示文件。第二，对自己特别看重的问题，比如采光、通风、视野、噪音等，可以要求写入合同的补充条款。第三，保留好宣传册、沙盘照片、楼书、沟通记录等全部宣传材料，这些都是日后维权的证据。

对于开发商来说，应当做到：如实、全面、清晰地告知每一位购房者其所购房屋的具体不利因素，这是法律规定的基本义务。不能因为“设计图上有”“沙盘上有”就认为尽到了告知责任。最好的做法是把所有不利因素写入楼书正式文件，并在签约前逐项向购房者说明，必要时要求购房者签字确认。只有诚信经营、充分告知，才能从根本上减少此类纠纷，维护房地产市场的健康发展。

法条原文

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。