以案为鉴｜农村宅基地房屋离婚分割：一栋房，两种权利，如何平衡？

农村宅基地房屋的离婚分割，长期面临一个现实困境：房屋附着于集体土地，无法自由交易，评估只能算出“砖瓦钱”，却算不出宅基地使用权和潜在拆迁利益的价值。若一方拿房、一方拿钱，拿钱的一方往往吃亏。无锡中院再审的一起案件，为这一难题提供了新的裁判思路。

徐某（女）与邱某（男）于2001年登记结婚，居住于邱某父母农村宅基地上的自建房内，面积205.7平方米。2004年，邱某向父母支付5万元，将该房转移登记至本人名下。后双方感情破裂，邱某曾因家暴被公安机关告诫并收到告诫书，法院亦出具过人身保护令。

诉讼中，经评估，案涉房屋不含土地使用权的重置评估价为157600元。一审判决房屋归邱某所有，邱某按评估价的65%支付徐某折价补偿款10.244万元。二审维持原判。徐某申请再审。

无锡中院再审认为，一、二审仅按建筑物重置评估价折价补偿，未充分考虑农村宅基地房屋价值构成的特殊性，对未取得房屋的徐某一方不尽合理。再审改判：双方对房屋各享有50%产权，房屋归邱某使用，邱某每月支付徐某占有使用费1000元。判决同时指出，如市场行情等有重大变化导致占有使用费明显不合理的，双方可另行协商或请求调整。

农村宅基地房屋的价值，不只是“砖瓦钱”

农村宅基地房屋与城镇商品房不同。城镇商品房有公开市场交易价，评估机构可以给出涵盖土地和建筑物在内的完整市场价值。农村宅基地房屋则依附于集体经济组织成员的宅基地使用权，与成员身份密切相关，缺乏自由流通的市场机制。即便进行评估，通常也只能测算建筑物重置成本——即“把房子重新盖一遍要花多少钱”，无法准确界定具有财产属性的宅基地权益及潜在拆迁利益。

本案中，评估报告明确载明，157600元是不含土地使用权的房屋重置价。这笔钱只反映了建筑物的价值，没有反映宅基地使用权的价值，也没有反映未来可能产生的拆迁利益。如果按此折价，邱某将同时享有完整的宅基地使用权益和潜在拆迁利益，而徐某仅能获得10万余元补偿款，利益明显失衡。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十六条允许通过竞价、评估折价等方式分割夫妻共有房屋，但这一规则的适用前提是房屋具备公开市场交易条件、价值可通过市场化标准确定，主要适用于城镇商品房等流通性较强的财产。对于农村宅基地房屋，简单套用折价补偿规则，并不公平。

按份共有：

让双方都“保有权利”，而非“一方买断”

再审法院指出，农村宅基地房屋通常无法实物分割，又因依附于宅基地使用权而难以准确折价。在此情形下，不宜直接适用常规评估折价补偿规则，可以通过按份共有的方式进行分割。

按份共有的核心价值在于：它不把房屋“卖掉换钱”，也不把房屋“判给一方、补偿另一方”，而是让双方在法律上共同保有房屋的产权份额。这样，未取得房屋的一方不会因为一次性的低价补偿而彻底丧失对房屋的权益，未来如果房屋产生拆迁利益或其他增值，其份额依然存在。

再审判决综合房屋来源于邱某父母、邱某存在家暴过错、妇女权益保护等因素，酌情认定双方各占50%份额。这一份额认定，既考虑了财产的来源，也体现了对无过错方和妇女权益的保护。

占有使用费：

解决“不共住但共有”的现实矛盾

双方各占50%产权，但共同居住显然会激化矛盾——本案中双方在诉讼期间曾再次发生肢体冲突，法院出具了人身保护令。因此，再审法院判令房屋全部由邱某使用，由邱某向徐某支付占有使用费。

《民法典》第三百零四条第一款规定，共有的不动产难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。占有使用费制度是在不改变产权归属的前提下，解决“一方使用、一方受益”的平衡问题。费用标准结合当地同类房屋租金及双方经济状况确定，本案中酌定为每月1000元。

预留情势变更空间：

再审判决还专门指出，如市场行情等有重大变化导致占有使用费明显不合理的，双方可另行协商或请求调整。这一安排考虑了农村宅基地房屋价值构成中宅基地使用权价值及潜在拆迁利益的不确定性，以及当事人经济状况可能发生的变化，使判决更加灵活，避免“一判终局、静态固化”带来的不公平。

第一，关注价值评估的口径。评估报告是否包含土地使用权价值，直接影响补偿金额。如果评估仅测算建筑物重置价，未涵盖宅基地权益，可以就该评估口径提出异议，主张其不能准确反映房屋的真实价值。

第二，了解按份共有与折价补偿的区别。折价补偿是“一方拿房、一方拿钱”，拿钱一方丧失房屋权益。按份共有是“双方保有产权”，未取得房屋的一方保留份额，未来房屋增值或拆迁时仍可主张权益。在房屋价值难以准确评估的情况下，按份共有可能更有利于保护双方权益。

第三，关注占有使用费标准的合理性和调整可能性。占有使用费并非固定不变，判决通常允许因情势变更而重新协商或请求调整。如果当地租金水平、房屋价值或自身经济状况发生重大变化，可以依法主张调整费用标准。

农村宅基地房屋的离婚分割，难点在于房屋价值不能只看“砖瓦钱”。按份共有加占有使用费的裁判思路，为这一难题提供了一种平衡方案：双方都保留产权份额，使用方支付合理费用，费用标准预留调整空间。这一思路的落地效果，仍需在实践中持续观察，但至少提供了一种不同于“一锤子买卖”的选项。