华炬金融汇 | 银行抵押权与拆迁补偿安置权的优先保护顺序

房屋拆迁安置补偿，一般分金钱补偿和产权置换两种方式。相比于金钱补偿，产权置换更让拆迁者喜爱。产权置换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。但在现实中，开发商缓解资金压力会利用安置房屋办理抵押贷款，银行取得安置房屋的抵押权，那么此种情况下若开发商无力偿还贷款，被拆迁人的安置权益与银行的抵押权哪一个应该优先得到保护呢？

基本案情：被告徐某于2014年向被告某银行借款，并用现登记在其名下的若干住宅提供抵押担保。因被告徐某未能按照约定偿还某银行相应借款，被告某银行向法院提起诉讼，后被告徐某未履行调解书所确定的义务，被告某银行向法院申请强制执行，要求以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。执行法院于2020年对登记在被告徐某名下的多处房产进行查封，后原告某部队诉称被告徐某以某开发公司的名义开发建设项目，原告（甲方）与被告徐某、某开发公司（乙方）于2001年签订《动迁安置合同》，约定甲方同意乙方在其基地上开发建设，乙方返还甲方住宅若干平方米（建筑面积）。2007年双方签订的补充协议确定了乙方返还甲方的房屋套数，并确定了楼号、房号，自2007年4月29日起实际交付给甲方使用（其中包含4套案涉查封房屋）法院另查明，案涉4户房产现登记在被告徐某名下，并于2014年为被告某银行办理抵押权登记。

法院驳回了原告某部队的执行异议后，原告作为案外人提起执行异议之诉，主张登记在被告徐某名下的案涉查封的4处房屋具有优先权。

一二审法院均认为原告对案涉房屋所享有的权利优先于被告某银行所享有的抵押权。

案外人执行异议之诉系案外人针对法院查封的执行标的物主张足以排除法院强制执行的民事权益，根据谁主张认证举证的原则，原告应对其主张提供确实充分的证据。本案中，原告某部队系以其自有财产与某开发公司签订动迁安置补偿协议，且双方在协议中明确了安置补偿方式、安置房屋具体位置、面积、房屋交付时间等，某部队基于拆迁还建关系，是诉争房屋的实际权利人。而案涉房屋经不动产登记部门登记在被告徐某名下，某银行为徐某贷款中已办理抵押登记，因此，某部队的异议能否成立，取决于双方对案涉房屋的权利孰具有优先的效力。原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，明确被拆迁人对拆迁还建房产享有的特种债权优先于买受人的期待物权，而《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条的规定，建设工程承包人对工程款的优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但其所享有的优先受偿权不得对抗买受人。由此可见，因被拆迁人对拆迁还建房产享有的优先权优先于买受人的期待物权，买受人的期待物权优先于工程承包人对工程款享有的优先受偿权，而工程款的优先受偿权又优先于债权人对不动产享有的抵押权。综上，原告对案涉房屋所享有的权利优先于被告某银行所享有的抵押权，故原告某部队的案外人异议成立。

《中华人民共和国民法典》第807条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003）（已失效）第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”

最高法院执行办副主任葛行军在全国法院执行队伍建设工作会议上的总结讲话中有这样一个内容：执行个案服从大局，集中体现在服从法律，依法办案上。许多房地产案件的执行长期拖延，迟迟不能结案顾问，与对误解或者不愿服从有关。现在，最高法院已以法释[2002]16号批复（该批复已废止），对这条法律规定作出司法解释。据此，执行某一房地产用以清偿债权的法定顺序是：

（一）交付购买商品房的全部或者大部分款项的房屋受让人，并不以其办理、领取房产证为条件；

（二）建筑工程承包人，限于其为该工程实际支出的费用；

（三）对该工程享有抵押权的抵押权人；

（四）一般债权。各级法院应当按此法定顺序，尽快将一批房地产案件执结，不得再各行其是，借故拖延。

此处提醒：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003）现已失效，在现行有效的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）中删除了第七条规定的关于‘被拆迁人对拆迁还建房产享有的特种债权优先于买受人的期待物权’内容，但在2020修正版中对时效作出规定：“在城市房地产管理法施行后（1995年1月1日）订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。”

根据上述规定，在适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003）的案件中，可以推论出一般情况下几种权利冲突的优先次序为：被拆迁人的拆迁补偿安置权利＞购房消费者权利＞建设工程价款优先权＞抵押权＞其他普通债权。

尽管我国现行法律并未直接规定被拆迁人补偿安置权优于拆迁安置房屋的抵押权，但金融机构仍应注意规避可能存在的法律风险。

一、在时效适用方面，2021年1月1日前已经终审的案件，当事人如果申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，法院仍可以适用前述推论，即被拆迁人的拆迁补偿安置权利优先于抵押权。

二、在法理方面，尽管《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003）失效，但部分法院特别是最高院判例，如(2021)最高法民终845号、(2020)最高法民再7号、(2018)最高法民终112号，会从化解拆迁矛盾、缓和社会矛盾的角度出发，优先保护被拆迁人的利益，认为被拆迁人补偿安置权优先，客观上影响了抵押权人的权益，从而对产权调换的补偿方式加以特殊保护；因该类案件往往涉及安置补偿房，法院也可能基于保护弱势群体的角度，作出期待权不能直接影响被拆迁人的生存居住，从而影响抵押权的顺位。

三、由于拆迁安置协议在拆迁人和被拆迁人之间达成，协议内容本身具有隐蔽性，不利于保护购房人、抵押人等善意第三人。因此建议金融机构对于此类交易应充分进行好前期尽调，应查实土地来源，确认是否涉及拆迁。如土地涉及到拆迁，应详细调查拆迁相关文件、土地招拍挂文件、土地使用权合同、规划意见书、政府批复、拆迁安置协议、回迁安置协议等。同时，为了平衡拆迁权利人和善意第三人的利益，不动产登记机构应建立拆迁安置登记备案制度，并对此情况进行公示，以便于善意第三人查询，化解善意第三人与拆迁人之间信息不对称的矛盾。

毕业于太原科技大学，硕士研究生。专业从事金融、民商法律服务领域，拥有较强的法律检索、剖析案件及沟通协调能力，参与多件金融机构诉讼案件和非诉项目，凭借优质的法律服务赢得客户和当事人的高度认可。