解读
《中华人民共和国民法典》
—— 按份共有人优先购买权
NO.242
法条规定
《中华人民共和国民法典》第三百零五条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
法条解析
本条重点规定了按份共有人转让其份额,其他共有人享有优先购买权。优先购买权在《民法典》的其他条文及《公司法》中均有规定。优先购买权在不同领域中的立法目的和意义有所不同。例如有限责任公司中股权对外转让时老股东可以行使优先购买权,其主要目的是为了维护有限责任公司的人合性。按份共有人转让其份额,其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利,这个规定的目的主要是为了维持已经存在的共有关系,同时也促进份额的流通,具有一定意义上的人合性的目的。具体而言,按份共有人的优先购买权的立法目的在于:第一,有利于稳定共有关系,防止因外人的介入而使共有人内部关系复杂化,减少共有人之间的纠纷,维护财产秩序。毕竟共有人之前通常存在信任关系。第二,有利于有效配置资源,提高对物的利用效率。
案例分析
何某与吴某、黄某按份额共同享有一房屋。该房屋由何某居住使用。后何某先后签订了标价为20万元和36万元的两份购房合同,将自己所占份额对应面积的房产通过第三人出售给陈某、金某,并据此变更了产权登记。陈某、金某实际支付房款36万元。后吴某、黄某得知此事后,诉至法院,请求依法确认被告何某与被告陈某、金某签订的房屋买卖协议无效,并判令两原告在何某与陈某、金某房屋买卖合同中所确定的价位及付款方式享有优先购买权。法院认为:吴某、黄某确对涉讼房屋享有优先购买权,经当庭告知并给予一定期限,在此期限内吴某、黄某均未购买,因此吴某、黄某视为放弃优先购买。
裁判理由
法院认为,根据《民法典》第三百零五条规定,按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额,其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。同时,《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释(一)》第十条之规定民法典第三百零五条所称的“同等条件”,应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。本案中,何某处分的是其名下按份共有的份额,吴某、黄某对该共有房屋在同等条件下有优先购买的权利,有权按照相同的价格优先购买被告何某处分的房屋。但是,在本案一审期间,经法院当庭告知原告并给予一定期限,原告吴某、黄某明确表示不愿意以何某与陈某、金某的交易价格购买涉案房屋,应视为已放弃在同等条件下优先购买的权利。
相关链接
关于用水、排水相邻关系的规定
相邻关系中的通行权
关于利用相邻土地的规定
相邻环保关系
相邻建筑物的通风、采光和日照
私人所有权
维护相邻不动产安全的义务性
业主对专有部分行使所有权
业主对共有部分的权利和义务
行使相邻权避免对相邻权利人
造成损害
处理相邻关系的依据
按份共有
共同共有
共有人管理
共有人处分
共有物的管理费用负担
分割共有财产(1)
分割共有财产(2)
供稿 | 白雁军 张琛珺
*本微信文章仅为交流目的
不代表华炬律师事务所的法律意见