华炬金融汇 | 车位出售后未变更产权登记又抵押给银行，银行抵押权能否实现

本案的争议焦点：

张某就案涉车位是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

1.案涉车位是住房的必要配备设施，具有保障业主基本居住权益属性。

虽然建筑区划内的车位、车库不同于居住的商品房，但车位依法依附于商品房而存在，功能在于满足小区业主的居住需要，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家车日益成为普通家庭日常交通工具的现代社会，车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性。对小区业主而言，一定数量的车位、车库的配备，是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护。本案中，张某系案涉小区的业主，所购买的车位为其购买的住宅的必要生活配套设施，自购买以来，一直用以停放车辆使用至今。因此，可以认定张某购买的车位具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对“消费者购买的商品房”特别保护的必要居住权利属性。”

2.张某购买并占有使用案涉车位在先，其权利应当依法予以保护。

张某与甲开发公司签署《车位认购书》在先，且签署后张某支付了全部价款，甲开发公司也交付了车位，张某实际占有并使用了案涉车位，已经履行了《车位认购书》项下的主要义务。张某已经取得了购买车位的占有、使用和收益权利，只需要甲开发公司办理产权登记，张某就能取得完整的车位所有权。此际，张某享有的不再是单纯的债权，事实上接近于完整的所有权，甲开发公司只是名义所有权人。

不动产物权登记生效只是原则，物权法第九条、第一百四十二条等多处规定了例外情形。司法实践中，开发商将开发的商品房预售给他人的情形视为物权法第一百四十二条规定的但书情形之一，实际上承认了商品房的买受人在不动产登记之前亦可成为所有权人，是登记生效主义的例外情形。本案中，张某对案涉车位所享有的权利因其付款和交付使用，取得了事实上的所有权，并已经具有所有权的权利外观，具有一定的公示力。

同时，物权法第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”明确了在后抵押权不得对抗在先承租权的规则。民法典第四百零五条对物权法第一百九十条修改后增加承租人占有租赁物作为对抗在后抵押权的要件，进一步明确了占有在租赁权对抗在后抵押权中的公示效力。本案中，张某与甲开发公司虽是买卖关系，不是租赁关系，但民法典第四百零五条规定精神在处理在先权利与在后权利的保护顺位时具有参考价值。依此，张某就案涉车位取得的权利，应当优于一般债权予以保护，其占有对在后设定的抵押权具有公示力，该银行应对张某的权利负有适当的注意义务。

3.该银行在案涉车位设定抵押权时未尽到必要注意义务。

如前所述，案涉车位属于法律明确规定满足小区业主居住需求的商品房的必要配套设施。虽然车位登记在甲开发公司名下，但该银行在设定抵押权时对车位的实际状态还负有法定的审查义务。根据《商业银行法》第36条、《贷款通则》第27条均明确规定银行对外贷款设定担保时负有对抵押物进行审查的义务。该规定系为了防范银行贷款风险，而银行贷款风险的主要来源之一即是抵押物存在与登记不符等影响抵押权实现的物的瑕疵或者权利负担。根据该银行提交的尽职调查材料显示，该银行已经明知案涉车位在业主的占有使用之下，车位上有他人权利的可能性已经明显存在，却未进一步调查了解车位是否已经出卖或者是否有其他权利人，以至于该银行的抵押权与张某在先权利产生冲突，该银行未尽到必要的注意义务。

4.该银行对案涉交易风险具有防范和控制的优势。

在我国商品房、车位买卖中普遍存在先交付后登记而且登记时间较长的现实情况下，买受人对于防范开发商“一房二卖”或者“先卖后抵”之交易风险通常欠缺有效的手段，在办理产权登记中处于被动地位。在张某购买车位、支付价款并占有车位后，甲开发公司很快就将车位抵押给该银行，张某基本没有控制风险的机会，如果由其承担该笔交易风险，有违公平。而设定抵押权在后的银行，不仅法律法规明确规定其应对抵押物进行尽职调查，而且作为专业的金融机构，更具有调查的便利和防范风险的优势，赋予其对在先权利的注意义务以避免权利冲突，符合诚信原则和公平要求。

虽然该银行在案涉车位上设定有抵押权，具有对抗第三人的效力，但张某在抵押之前已经实际占有该车位，并支付全部价款，对未办理产权登记无过错。该银行在后设定抵押权时未尽到必要注意义务，存在过错。综合考虑上述因素，张某的权利具有优先保护的必要。因此，可以认定张某对案涉车位享有排除该银行抵押权的执行的合法权益。

在先卖后抵的情形中，商品房车位买受人排除强制执行至少应同时满足以下条件：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）已合法实际占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）买受人对车位未办理产权登记无过错。

对此，银行等金融机构应注意以下要点：

（1）审查当事人之间是否存在真实的买卖合同关系，比如买卖合同是否存在倒签等问题；

（2）“合法占有”并不取决于是否实际居住，应以实际控制为标准。（在（2019）最高法民申2261号中，最高人民法院关于‘在人民法院查封之前已合法占有该不动产’的规定，仅要求买受人‘合法占有’，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件）

（3）一般而言，提供买卖双方的转账凭证即可证明是否支付全部价款的问题。但在以现金进行交易的情况中，此种情况往往由出卖人向购房人出具收款收据。若案外人提供收款收据证明其已支付全部价款，申请执行人对该收款收据的真实性不予认可的，申请执行人应当对其主张承担证明责任，提供证据证明案外人提供的收款收据系不真实的，否则将承担举证不能的不利后果。

（4）判断是非因买受人自身原因未办理过户登记的问题，《九民纪要》第127条规定：“买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，但其未办理过户登记有合理客观理由的，亦可认定符合该条件。”此外，在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》中将“买受人自身原因”主要归纳为三点，一是对他人权利障碍的忽略。二是对政策限制的忽略。三是消极不行使登记权利。

（5）结合本文案例，一方面银行在做尽调时应尽到审慎的审查义务，避免出现本案中在抵押前已发现车位被占有使用的事实、但未调查车位出卖情况的疏漏；另一方面，建议银行在接受配套车位抵押时，应通过共管公章加强销售控制、加强对销售回款的控制、出现私售情况立即进行查封等措施降低风险。

毕业于太原科技大学，硕士研究生。专业从事金融、民商法律服务领域，拥有较强的法律检索、剖析案件及沟通协调能力，参与多件金融机构诉讼案件和非诉项目，凭借优质的法律服务赢得客户和当事人的高度认可。