民法dian亮生活 | 关于建筑物与建设用地使用权同时抵押的规定

无锡某担保公司诉无锡某置业公司破产债权确认纠纷案——土地使用权设立抵押时的登记效力及于已建成的建筑物

基本案情：2012年11月，无锡某置业公司为4000万元借款，将名下案涉土地使用权抵押给无锡某担保公司，双方签订抵押合同并明确土地抵押及地上建筑物一并抵押，仅完成土地使用权抵押登记，未登记当时已建成的地下1-4层、地上1-3层建筑物。

2018年，置业公司进入破产清算程序。破产管理人仅确认担保公司对土地使用权变现款享有优先受偿权，不认可其对土地抵押时已建成建筑物的优先受偿权，理由是该部分建筑物已抵押给上海某甲公司且有生效判决佐证。担保公司提出异议无果后，诉至法院维权。

裁判观点及理由：依据原《物权法》第182条（房地一体抵押规则），我国不动产抵押适用“房随地走、地随房走”原则，未单独登记的配套不动产，依法视为一并抵押，该权利为法定抵押权，不以登记为设立前提。

针对案涉建筑物后续抵押给上海某甲公司且已有生效判决的抗辩，法院认为：后续抵押行为仅造成两名抵押权人之间的清偿顺位问题，可依据抵押清偿顺序规则处理，不能否定在先土地抵押权人的法定抵押权，亦不冲突司法判决既判力。最终法院判决支持担保公司的全部诉讼请求。

裁判要旨：

（1）房地一体抵押的“视为一并抵押”为法定抵押权，无需登记设立。仅土地或房屋单方抵押登记的，抵押权自动覆盖全部房地财产，未登记财产纳入法定抵押范围，房地共同构成抵押责任财产。

（2）单独办理土地使用权抵押登记的，抵押权效力及于土地上现存建成建筑物、在建建筑物已完工部分，债权人主张该优先受偿权的，法院依法支持。