法悟 | 关于危房租赁法律问题的思考

在我们承办一起房屋租赁合同纠纷案件时，通过大量案件的检索和研判，对案件的关键问题和案件方向有了比较全面、清晰的把握，特整理归纳予以交流和分享。

租赁合同并不必然无效。根据《民法典》第七百零八条之规定，出租人负有保证租赁物处于适租状态的义务维持房屋状态符合标准。具体到实践中，出租人应当保证租赁房屋具备正常的建筑物建设构造与符合安全、防灾等工程建设强制性标准。若房屋不符合国家规定的安全性标准，出租人在此情形下租赁房屋则会对承租人乃至公共利益造成潜在的安全隐患。在租赁房屋因不符合建筑安全标准而导致的纠纷中，涉案租赁合同的效力往往会成为法院审理案件过程中的一项争议焦点，法院审理时主要考察的两项因素包括：（一）是否违反法律、行政法规的强制性规定；（二）房屋经鉴定后的实际危险程度。

不利的判例和说法：经过案例检索，可以对造成租赁合同无效的情形总结如下：若案涉房屋经鉴定达到C级或D级危房的程度，同时该房屋用作经营，可能会对不特定公众的人身及财产安全造成严重隐患的，法院会认定该合同因危害公共利益而无效。支持这一观点的判决有最高院指导性案例第170号“饶国礼诉某物资供应站等房屋租赁合同纠纷案”，在(2020)赣01民终3034号案例。

需注意的是，尽管法院对该类案件中合同效力的认定应当从严把握，但总体仍然倾向于秉持维护市场交易安全、谨慎判决合同无效的理念，对于一些虽然达到一定危险程度，但经过鉴定部门出具鉴定意见后可以修缮或处理使用的的房屋，以及不足以危及不特定公众人身、财产权益的房屋，并不会直接以违反公序良俗为由判决无效。

有利的判例和说法:如在(2019)鄂民申2139号判决中，湖北省高级人民法院认为，案涉房屋被认定为危房后，宏凯公司与长航科研所均采取积极态度进行维修、复建并为之作出努力，并未放任危房继续经营使之有可能出现损害公共利益的后果。故即使案涉房屋被认定为D级危房，也并不能由此直接认定长航科研所与宏凯公司签订的《房屋租赁合同》无效。又如在(2021)粤01民终23692号判决中，法院查明案涉房屋尽管属于整栋危房并应当整体拆除，但该房屋实际仅用于存放物品或生产用具，合同约定的500元租金标准也与该房屋用途相适应，故当事人以危房出租违背公序良俗而主张认定合同无效于法无据，不予支持。再如(2021)浙06民终771号判决中，案涉房屋虽然被评定为D级危房，但双方当事人在租赁合同中明确承租人必须对案涉租赁房屋在两年内投入不少于500万元进行加固和装修，法院认为根据现有证据不能直接认定案涉2幢、6幢房屋不属于可以处理使用的房屋，而属于必须停止使用或整体拆除的房屋，当事人并无充分有效证据证明该合同无效，故案涉租赁合同应为有效。

不利的判例和说法：如在（2020）闽08民终1700号案例中，法院认为：案涉房屋经鉴定机构鉴定为Ｃ级，该房屋的部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房。根据《商品房屋租赁管理办法》第六条第（二）项“不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租”的规定，双方签订的《店铺租赁合同》应当认定为无效合同。承租人应将其租赁的店铺返还给出租人，出租人将已经交纳的租金、保证金及报名费退还承租人。

有利的判例和说法：案例：C公司承租D公司房屋，租赁用途为经营餐厅。双方合同约定D公司负有配合C公司办理相关登记手续的义务。后C公司以D公司未提供相应办证所需材料导致其无法经营为由要求解除合同。同时，因房屋系违法建筑导致租赁合同无效，C公司主张仅需按照合同租金标准的40%向D公司支付房屋占有使用费。

合同无效情形下房屋占有使用费的认定并无绝对标准，但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。法院应促成双方当事人就使用费标准达成一致；无法达成一致的，可审查承租人对房屋的实际使用状况、房屋适租性、承租人是否对房屋质量问题提出异议、要求修复以及合同目的是否实现等多项因素，并参考同类地段同类房屋的租金情况，合理认定占有使用费的计算标准及调整比例。

文 | 钟群 霍振兴 康星

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