民法dian亮生活 | 不动产登记簿效力及管理机构

《中华人民共和国民法典》

《民法典》第二百一十六条规定了对不动产登记簿效力及管理机构的有关内容。

不动产登记簿，是不动产登记机构按照国务院国土资源主管部门规定设立的统一的不动产权属登记簿，记载不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况，不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；涉及不动产权利限制和提示等事项。不动产登记簿采用电子介质，具有唯一、确定的纸质转化形式；暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外，不得修改登记事项。由于不动产登记簿是物权归属和内容的根据，因而一旦在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，就直接推定该人享有该项物权，其物权的内容也以不动产登记簿上的记载为准。这就是不动产登记簿所记载的权利的正确性推定效力规则，这一规则对客观、公正的不动产交易秩序的建立和维护，保障交易的安全，具有重要意义。

我国的不动产统一登记机构是国土资源管理部门。国土资源管理部门领导下的不动产登记机构，按照国务院国土资源主管部门的规定，设立统一的不动产登记簿，并由登记机构管理，对不动产登记簿的真实性负责。不动产登记簿由不动产登记机构永久保存，不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

2000年，崔某与黄某相识交往后准备同居生活，黄某将其原有一座19平方米房屋登记在崔某名下，双方开始同居。2003年，双方在原有19平方米房屋基础上加盖了20平方米，后该39平方米房屋登记在崔某名下，双方共同居住。2006年，政府进行棚户区改造，崔某签订房屋产权调换协议，将该39平方米房屋置换为位于延吉市建工街吉泰东明新城12号楼5单元203室，面积为62.7平方米的房屋，并以崔某名义交纳了房屋差价款29972元。置换房屋交付后，双方共同居住在该房。2010年，该房屋所有权登记在崔某名下，并登记为单独所有。2018年7月，双方分居，诉争62.7平方米房屋现由黄某居住。2018年8月，崔某以黄某为被告向一审法院起诉，请求确认本案诉争62.7平方米房屋归崔某个人所有。现法院判决，黄某自愿将其原有19平方米房屋登记到崔某名下，应视为双方成立赠与关系，故该19平方米房屋应为崔某个人财产。双方在19平方米房屋基础上后加盖的20平方米房屋，以及后置换的本案诉争62.7平方米房屋与原39平方米房屋面积差额部分（62.7平方米-39平方米=23.7平方米），系双方同居期间共同所得财产，应作为一般共有财产进行等分，各自分得50％。综合上述情形，崔某应分得诉争房屋的65.15％（19平方米／62.7平方米×100％＋43.7平方米／62.7平方米×50％=65.15％）；黄某应分得34.85％。现双方均主张房屋分割后归自己所有，按照上述比例，并考虑案涉房屋目前所有权登记情况，一审法院判令诉争房屋归崔某所有，崔某向黄某补偿相应的房屋折价款。

根据《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条的相关规定，解除同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。同居生活前，一方自愿赠送给对方的财物可比照赠与关系处理。黄某将其原有一座19平方米房屋登记在崔某名下，视为对崔某的赠与，同时根据《民法典》第二百一十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。黄某在与崔某同居期间将原19平方米房屋变更登记至崔某个人名下，系双方当事人真实的意思表示，根据上述法律规定，该19平方米房屋的物权已经发生变动登记在崔某名下，可以认定崔某为物权变后的房屋所有权人。法院判决该19平米房屋所有权人为崔某，新建的20平米以及置换后方屋的差额属于共同财产合法合理。