华炬金融汇 | 不动产权证的限制性描述对抵押权是否有影响

抵押作为常见的担保措施，频繁应用于银行的多种业务中，有着重要的作用。不动产因其良好的变现能力和稳定的担保价值更是成为抵押物的优质选择。实践中，银行在不动产设立抵押时需要对抵押物状态进行详细了解，有时不动产权证会在附记栏中载明限制交易描述，那么此类描述对银行抵押权设立和实现是否有影响，本文将对此进行阐述。

我国现行法律中对抵押物范围通过两个角度确定。一方面，通过正向许可类表述进行确定，如在《民法典》第三百九十五条中规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。”另一方面通过反向禁止性表述进行确定，如《民法典》第三百九十九条规定：“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”《城市房地产抵押管理办法》第八条规定：“下列房地产不得设定抵押：（一）权属有争议的房地产；（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（六）依法不得抵押的其他房地产。”

通过上述法律法规对于抵押物范围的表述，不动产权人只要依法办理不动产权证书，且该不动产并非上述法律法规中所列明的不得办理不动产抵押登记类型，该不动产即可作为抵押物办理抵押登记。

不动产权证附记中相关限制性表述对于抵押权的实现是否有影响，应首先对其记载内容加以分析，明确记载内容的合法性再分析其效力性。

（一）附记中限制性描述是否合法有效

在最高院公报案例（2018）苏0508行初214号《民事判决书》中，对不动产登记证附记记载内容法律效力问题作出了详细说理。

该案中，原告以不动产权证书附记栏中越权加注限制不动产物权的文字内容，侵犯了原告合法的财产权利为由，向人民法院主张撤销相关记载内容，并赔偿原告相应融资损失。

法院认为，本案中，原告城开公司通过土地出让方式合法取得了昆山市花桥镇徐公桥路东侧C25地块的国有土地使用权，在该地块上开发建设了游站商业中心项目，原告对该房产依法享有直接支配和排他的权利，享有完整的占有、使用、收益、处分的权利。原告享有的上述物权内容是法定的，不应受到任意限制。涉案不动产登记违背了物权法定原则及相关规定。本案被告于2017年作出的涉案不动产登记，其附记内容“不得对外销售。如需进行二手房转让，必须先行征得花桥管委会同意”系对原告物权的限制，该限制内容不符合物权法定原则，仅是原告、被告、花桥管委会就土地出让合同签订补充协议时原告与花桥管委会的约定事项，具有合同相对性，不属于《不动产登记暂行条例》第八条规定的应当登记的涉及不动产权利限制的法定事项范围。因此，涉案登记的附记记载行为缺乏法律依据。法院最终判决“撤销被告昆山市国土资源局于 2017年4月6日作出的苏(2017)昆山市不动产权第004XXXX号《不动产权证书》附注栏中“不得对外销售。如需进行二手房转让，必须先行征得花桥管委会同意”的内容。”

通过上述案件，可以看出不动产登附记内容具备法律效力，应当满足以下两个条件。

1.不动产登记的附记内容应遵循物权法定原则。

《民法典》第一百一十六条规定，“物权的种类和内容，由法律规定。”根据物权法定原则，物权的种类、内容均由法律明确规定，当事人之间不能任意创立物权或约定变更物权的法定内容。《民法典》第二百零九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权经登记发生法律效力，登记起到了物权公示作用，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致。

2.附记内容违反不动产登记行政法规

《不动产登记暂行条例》第二条第一款规定，“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。”《不动产登记暂行条例》对于不动产登记簿的记载事项作了明确规定。条例第八条规定，“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。不动产登记簿应当记载以下事项：(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；(三)涉及不动产权利限制、提示的事项；(四)其他相关事项。”上述条款规定了不动产登记簿的记载事项主要分为不动产的自然状况、权属状况以及其他限制、提示事项等三种类型。其中，不动产限制提示事项主要是针对异议登记、预告登记、查封登记等登记类型而规定的。不动产登记部门在作出不动产登记时，应严格按照条例的规定进行办理，对于任何涉及不动产权利限制、提示的事项，登记必须有法律依据，不能随意对《不动产登记暂行条例》第八条的规定做扩大解释。

（二）合法有效情形下对抵押权实现是否有影响

在满足物权法定前提下，不动产权证附记中的限制性表述对抵押权的实现可能有如下影响：

1.在执行阶段，抵押权人如需实现抵押物优先受偿权，执行法院在对抵押物进行处置时，可能会因不动产权证有限制交易类似表述而暂无法处置。如浙江省义乌市人民法院(2023)浙0782执1352号之二《执行裁定书》中所述，“本院已裁定查封，经函询金华市自然资源和规划局复函，该不动产权证书附记页记载“该不动产在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易”，本院在处置时需符合以上要求，故该不动产暂无法处置”。但此处并非抵押权人丧失优先受偿权，抵押权人自依法办理抵押登记时设立抵押权，在不存在法律法规规定的抵押权失效情形下，抵押权人可待满足抵押物处置条件时对抵押物再行处置，从而实现优先受偿权。

2.案外人可能对该抵押物提起执行异议。如在(2020)鄂0106执异114号《执行裁定书》中，法院认为：“根据本案查明的事实，吴文与被申请人杨凤梅在本院查封前即订立有合法有效的房屋买卖合同，并已合法占有该房屋，支付了全部购房款，双方虽未办理过户登记，但并非吴文自身原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，其对本案执行标的享有足以排除强制执行的权益，所提异议成立。”该案中，因不动产权证上记载“三年内不得上市交易”，法院认定申请人非因自身原因未办理不动产变更登记，从而支持了异议人的请求，排除了某银行武汉分行的执行申请。

基于前文所述，抵押物不动产权证上的限制性表述，并非法律法规中禁止抵押情形，但在实现抵押权的过程中，一方面可能需等待抵押物处置条件的满足，从而延长抵押权实现期间，另一方面由于无法办理不动产变更登记，可能存在第三人的执行异议，从而影响抵押权实现。对此，银行在对不动产权证上存在限制性表述的抵押物设立抵押权时，应重点核实抵押物的现状，防止存在权利第三人，同时做好抵押物处置规划，防止处置时间过长增加处置成本。

毕业于山西财经大学法学院民商法学专业，硕士研究生。王劭旸律师专著于金融证券领域、公司领域，曾在基层法院实习，协助处理各类民商事案件，较为熟悉办案流程及法律实务，在律师事务所亦先后经办、协助处理过数十起银行业务类案件，善于运用非诉和 诉讼方式促进案件的解决，不仅精于问题解决和风险控制，还能运用专业能力为当事人创造最大化的利益。