Legal High | 房产型受贿的价值认定及犯罪形态分析系列之四： 以明显低价或者高价租用、出租房屋的情形

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房产型受贿的价值认定及犯罪形态分析系列之四：以明显低价或者高价租用、出租房屋的情形

因房产的价格普遍较高，实践中，收受房产型受贿犯罪较为高发。行为人为规避查处往往采取多种形式，如以租代送、不办过户、借名持有、委托代管、暂时寄存等，这给司法认定受贿带来困难。现就以明显高价出租房产的情形进行分析。

在2003年至2011年期间，凌某担任人力资源和社会保障部养老保险司待遇处副处长，负责对农垦企业基本养老保险专项转移支付资金进行分配、监督。在此期间，凌某利用职务便利，将其房产以明显高于市场的价格租赁给吉林省扶余华侨农场，以此方式收受该农场贿赂款人民币633864元。

本案的争议焦点在于“以明显高于市场租赁价格将房屋出租给请托人的情形”是否属于收受贿赂。一种观点认为，将房屋租赁给他人是双方自愿的市场行为，只要租赁双方均认可以此种价格交易，即应依法予以尊重和认可。而且最高人民法院、最高人民检察院于2007年7月8日联合发布的《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》（以下简称《意见》）也未将以明显低价或者高价的租用、出租问题规定进来。另一种观点认为，明知他人有与自己职务相关的请托事项，仍然将自己房屋以明显高于市场的价格租给请托人的，视为承诺为他人谋取利益。以明显高于市场的价格让请托人租赁其房屋，实质上是一种变相收受请托人财物的行为，属于以交易形式变相收受贿赂的情形。

笔者支持第二种观点。笔者认为，《意见》明确了实践中出现的几种新类型收受财物的方式及数额认定标准，其中在“关于以交易形式收受贿赂问题”中，明确了三种交易方式：“1.以明显低于市场的价格向请托人购买房屋、汽车等物品的；2.以明显高于市场的价格向请托人出售房屋、汽车等物品的；3.以其他交易形式非法收受请托人财物的。”由此可知，以交易形式收受贿赂，如以低于市场价格购买或者以高于市场价格出售的方式买卖房屋，较之于直接收受房屋的传统意义上的受贿，虽然因支付了一定费用而在手法上有所不同，但性质上并无不同，都属于权钱交易。《意见》虽然没有明确规定以明显低价或者高价租用、出租房屋问题，但在具体认定时，应当考虑具体案件中具体交易行为与正常市场交易行为之间的差别。对于明显违背市场交易规律的租用、出租房屋行为，可以认定为“以其他交易形式非法收受请托人财物”的情形。而收受财物的具体数额，应当为实际支付的租赁价格与交易时当地市场租赁价格的差额。

在本案中，2003年至2011年间，被告人凌某将房屋出租给扶余华侨农场，其中2003年至2009年每年租金10万元，2010年、2011年每年租金12万元，9年间共计收取租金94万元。而按照价格认证中心的鉴定意见，该房屋在上述时间段的市场租金总计只有306136元。凌吉敏实际收取的租金是市场同期租金的3倍多，这明显高于市场价格，故这种“租赁”表面上是一种市场交易行为，实际属于“以其他交易形式非法收受请托人财物”情形，非法收受的财物数额为实际支付价格与交易时当地市场价格的差额，即633864元。

法院判决也同样支持了该观点。北京市第二中级人民法院经审理认为，凌某在明知扶余华侨农场有与其职务行为相关的请托事项的情况下，仍然以明显高于市场的价格向请托方出租自有房屋，其房屋租金高于市场价格的部分，应当认定为凌某变相收取的贿赂款，构成受贿罪，依法应予惩处。

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华炬经济犯罪辩护团队由华炬高级合伙人张磊律师带领，刘珏律师、刘翔宇律师、赵博茜律师、刘丹丹律师、张莉莉律师为团队成员，致力于提供专业化精细化刑事法律个性化服务。曾办理太原台骀山冰雕馆重大火灾事故案、太原市立案侦查的第一起妨害传染病防治案、山西省最大的虚开增值税专用发票案等社会影响重大的案件。多起案件获无罪、撤销案件或撤回起诉的结果。

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