民法dian亮生活 | 不动产物权的登记生效原则及其例外

《中华人民共和国民法典》

《民法典》第二百零九条规定了对不动产物权的登记生效原则及其例外的有关内容。

本条是对不动产登记效力的规定。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，统称为不动产物权变动。不动产物权变动的公示方法是登记。不动产物权变动必须依照法律规定进行登记，只有经过登记，才能够产生物权变动的效果，才具有发生物权变动的外部特征，才能取得不动产物权变动的公信力。不动产物权变动未经登记，不发生物权变动的法律效果，法律不承认其物权已经发生变动，也不予以法律保护。

本条但书规定的内容是，在不动产物权变动的规则中，登记发生物权变动是基本规则，不必登记是例外规则，且须法律特别规定。其含义在于，不动产物权变动，在法律没有特别规定的情况下，必须登记才发生物权变动效果，只有在法律有特别规定的情况下，才应当按照法律规定的方式进行不动产物权变动。

建行某支行与X1公司签订贷款合同，为担保债务的履行，建行某分行与X2公司签订了最高额抵押合同，约定X2公司愿意以其所有的国有土地使用权为贷款合同项下的一系列债务提供最高额抵押，担保范围是合同项下全部债务。建行某分行与与林某签订了自然人保证合同，林某愿为合同项下全部债务提供连带责任保证。后X1公司没有履行到期一次性还款义务，同时，建行某分行X2公司签订最高额抵押合同后，由于X2公司的原因，合同约定的土地抵押登记手续至今尚未办妥，导致该分行的抵押权利没有得到落实。因此该支行起诉要求X1公司还清贷款本息，林某和X2公司承担连带清偿责任。法院认为，最高额抵押合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。但该分行没有提供充分的证据证明X1公司怠于履行办理抵押登记手续的义务，或者其他因X2公司的原因导致抵押权未有效设立。

此案涉及民法典第209条的规定。本条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案中，尽管建行某分行与X1公司签订的最高额抵押合同合法有效，但案涉两宗土地因未办理抵押登记，抵押权未能有效设立。因此，该分行对涉案两宗土地不享有抵押权。但是，关于当事人是否违约的问题，还要充分考虑X1公司是否怠于履行办理抵押登记手续的义务，或者其他因X2公司的原因导致抵押权未有效设立等具体情况。