民法dian亮生活 | 预告登记

《中华人民共和国民法典》

《民法典》第二百二十一条规定了对预告登记的有关内容。

本条是对预告登记的规定。 

预告登记，指为了保全债权的实现、保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记。预告登记与一般的不动产登记的区别在于：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的登记。预告登记完成后，并不导致不动产物权的设立或者变动，只是使登记申请人取得请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，以确保 将来只发生该请求权所期待的法律后果。预告登记应当以当事人的自愿 为原则。当事人签订买卖房屋合同或者其他不动产物权合同，可以进行预告登记，以保证买受人和出让人的权利，特别是保障将来实现物权。进行了预告登记后，具有对抗效力，未经预告登记人的同意，出卖一方当事人不能再处分该不动产，处分该不动产的也不能发生物权转移的效力， 使预告登记人登记的债权得到保障。

预告登记的期限较短，只有自能够进行不动产登记之日起的90日，如果存在以下情形：1.债权消灭使债权不复存在，例如已经交付房屋，合同义务履行完毕；2.自能够进行不动产登记，是指具备了物权登记条件，可以进行物权登记。自上述两种情况起的90日内，预告登记人未申 请登记的，预告登记失效。 

2007年12月20日，被执行人某房地产公司向申请执行人韩某借款 650万元用于公司经营周转。同日，双方签订了《借款协议》，约定：借款期间自2007年12月21日起至2008年4月20日止；某房地产公司向韩 某的借款作为韩某向该房地产公司订购如皋市颐园二区商品房的预付款 （双方另订立购房合同），若该房地产公司按时还款，则所订购房合同自动失效，如到期不能归还，则所订购房合同生效，某房地产公司10日内到房管部门办理备案工作；借款期间为方便该房地产公司开展销售工作，如需调整韩某所订商品房，应在征得韩某同意后可重新订立新的购 房合同；江某兴为本协议自愿承担连带担保责任。借款到期后，某房地产公司未还款。

之后韩某与某房地产公司约定借新还旧，将借款本金增 加至800万元，2008年11月28日，申请执行人韩某与被执行人案涉房地 产公司签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：被执行人将位于如皋 市如城镇颐园新村206幢××室房屋和阁楼以882672元的价格出售给申请 执行人韩某，付款方式为2008年11月28日前一次性缴纳，房屋交付时间 为2009年3月31日前。2009年1月7日，韩某与某房地产公司一起至如皋 市房地产监理所办理了如皋市如城镇颐园新村206幢××室房屋的预告登 记手续。到期后，某房地产公司不同意交付房屋，韩某即于2010年5月 24日诉至江苏省南通市中级人民法院，要求被执行人某房地产公司和江 某兴偿还借款本金800万元，支付利息及违约金共计980万元。

南通市中 级人民法院于2010年5月24日组织双方调解达成协议。协议约定：一、 被告某房地产公司于2010年6月21日前一次性给付原告韩某1280万元；二、被告江某兴对上述债务的履行承担连带清偿责任；三、案件受理费 24650元，由被告某房地产公司负担。调解书生效后，被执行人未自觉 履行义务。申请执行人韩某即向南通市中级人民法院申请执行。

执行中，南通市中级人民法院于2011年6月3日查封了如皋市如城镇颐园新村206幢××室房屋。2013年6月18日，如皋市人民法院在执行该案件时对该房屋进行了续封。 

另查明，2009年6月2日，南通市中级人民法院受理申请执行人朱某 生与被执行人案涉房地产公司、该房地产公司如皋颐园分公司商品房预 售合同纠纷案，执行中，双方协议约定：被执行人以其所有的位于如皋 市如城镇颐园新村部分房屋抵偿朱某生的欠款7015474元。其中，如皋 市如城镇颐园新村206幢××室抵算了685783元。2009年，异议人金某和邵某通过中介机构了解到该房地产公司有房 屋出售。2009年11月25日，两异议人与某房地产公司签订一份《商品房 买卖合同》。合同约定：某房地产公司将位于如皋市如城镇颐园新村 206幢××室的房屋及14号车棚以527670元出售给两异议人，付款的方式 为2009年11月30日前一次性付款，房屋交付时间为2010年3月30日前。 

合同签订后，异议人于2011年1月5日缴纳了购房款527669.80元，于 2011年1月19日缴纳了契税。某房地产公司于2011年1月5日将房屋交付 给两异议人。 

判决法院认为，本案中韩某出借650万元给某房地产公司时就约定将该借款作为其向某房地产公司订购如皋市颐园二区商品房的预付款，如某房地产公司到期不能还款，则双方所订购房合同生效。借款到期后，某房地产公司未能还款，按约定双方于2008年11月28日签订的购房合同生效。韩某有权要求某房地产公司按照合同约定于2009年3月31日前交付房屋。因韩某于2009年1月7日对讼争房屋进行了预告登记，按照约定和法律规定，被执行人某房地产公司未经韩某同意不得处分被预告登记的房屋。本案争议的焦点是韩某预告登记的效力有无丧失。预告登记的效力可因预告登记的债权消灭而失去效力。预告登记并不能代替合同的履 行，也不能代替不动产物权的本登记，故在合同约定的条件成就或期限 到来时，请求权人应当积极履行自己的义务，如支付房款、办理不动产所有权转移登记等。韩某在与某房地产公司签订的购房合同生效后，有权要求某房地产公司按合同约定交付房屋，但其没有行使该权利，而是选择了向南通市中级人民法院提起诉讼，要求某房地产公司以偿还借款的方式解决双方的纷争。而在诉讼过程中，韩某也没有将以房抵款的部分扣除，所以可以认定其以实际行为表明不再履行与某房地产公司签订的商品房合同。韩某基于商品房买卖合同享有的要求交付房屋的权利已被南通市中级人民法院作出的（2010）通中民初字第23号民事调解书所 取代，也就是说，其预告登记的债权因其诉讼而消灭，其预告登记的效 力因债权消灭而失效。该房地产公司在预告登记失效后将房屋出售给异议人并不违反法律的规定。 

此案涉及民法典物权编第221条的规定。民法典物权编第221条沿袭了原《物权法》第20条的规定。根据本条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。但是，预告登记后，如果债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内 未申请登记的，预告登记失效。因此，预告登记消灭的情形有两种，一是债权消灭，二是自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记。易言之，在合同约定的条件成就或期限到来时，请求权人应当积极履行自己的义务，而非消极不作为。

本案中，韩某在其与某房地产公司签订的购房合同生效后，有权要求某房地产公司按合同约定交付房屋，但韩某不仅没有及时行使该权利，反而起诉要求某房地产公司偿还借贷债务，这表示调解书所载明的由该房地产公司进行还款的义务已经取代了该房地产公司交付房屋的义务，相应的，案涉进行预告登记所依附的债权已经消灭，案涉预告登记失去效力。因此，某房地产公司有权在韩某申请的预告登记失效后，对案涉房屋进行处分。