华炬地方债｜收购存量商品房用作保障房的政策解读

收购存量商品房是当前我国房地产政策的重要举措，旨在通过政府主导的市场化运作，盘活存量资源、缓解库存压力，同时完善住房保障体系。

目前，多地已开始积极响应住建部的号召，发布相关政策，启动存量商品房收储工作，支持国有企业收购存量房用作保障性住房，并通过专项借款和再贷款政策为资金周转提供保障。

（一）存量商品房

存量商品房是指已取得销售许可（含预售许可和现售备案）但未售出的商品住房。

（二）保障性住房

1.保障性住房是指政府采取新建和收购方式筹集，面向住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市发展需要的引进人才等群体配租或配售的住房。

2.禁止以任何形式违法将保障性住房变更为商品住房流入市场，不得擅自转让、调换。

（一）国家部委政策文件

1.2023年8月25日，国务院发布《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发[2023]14号）。

2.2024年，住房和城乡建设部《关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保[2024]44号）。

3.2024年5月17日，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，人民银行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业收购已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房。政策要点包括：第一，保障性住房再贷款规模为3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。第二，所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。第三，城市政府选定地方国有企业作为收购主体。第四，自愿参与。

随着政策的推进，人民银行提出了一系列细化要求，要求各地以需定购，做到收购主体、收购对象、收购用途、资金用途“四个精准”。收购主体精准，要求一个城市政府选定不超过两家地方国有企业作为主体，企业和所属集团不能为地方政府融资平台，要符合商业银行授信要求，严格避免新增地方政府隐性债务。收购对象精准，要求收购对象严格限定为已建成未出售的商品房，资产负债和法律关系清晰。收购用途精准，要求收购的商品房定向用于保障性住房。资金用途精准，要求地方国有企业获得的贷款资金要单列账户、单独核算、专款专用、封闭管理。

4.2024年7月30日，中共中央政治局会议提出，要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。

5.2024年9月24日，人民银行将保障性住房再贷款政策中人民银行的出资比例，由原来的60%提高到100%。

6.2024年10月12日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，支持收购存量房，优化保障性住房供给。用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。

7.2024年10月17日，国务院新闻办公室举行介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况的专场发布会。财政部拟会同相关部门实施利用专项债收储土地和收购存量商品房政策。关于支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房，这项政策主要是由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。

8.2024年12月，国务院办公厅印发《关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》(国办发[2024]52号)，提出“允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房”，同时，明确“保障性住房”地方政府专项债券可用作项目资本金。

9.2025年国务院政府工作报告提出，“盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”“拓宽保障性住房再贷款使用范围”。

10.2025年3月29日，《住房城乡建设部 财政部关于做好收购 存量商品房有关工作的通知》（建保[2025]10号）。

（二）部分地方政策文件

1.2024年8月15日，《邵武市人民政府办公室关于印发邵武市收购已建成存量商品房用作保障性住房实施方案的通知》（邵政办规[2024]4号）。

2.2024年12月26日，《邯郸市人民政府办公室关于印发邯郸市主城区配售型保障性住房管理办法的通知》。

3.2025年3月21日，《贵港市住房和城乡建设局 贵港市人民政府国有资产监督管理委员会关于印发贵港市收购已建成存量商品房用作保障性住房项目资金管理办法的通知》。

4.2025年4月15日，《葫芦岛市住房和城乡建设局 葫芦岛市市委组织部 葫芦岛市人力资源和社会保障局 葫芦岛市自然资源局 葫芦岛市人民政府国有资产监督管理委员会 国家税务总局葫芦岛市税务局 中国人民银行葫芦岛市分行关于印发葫芦岛市收购存量商品房用作保障性住房工作实施方案的通知》（葫住建发[2025]2号）。

（一）可收购存量商品房的类型

1.已建成的存量商品房。

2.所在项目纳入保交房攻坚战且主体已经封顶、剩余工程量不大的在建未售商品房。应明确项目具体竣工交付日期，确保按期竣工交付。

3.以司法拍卖价格收购司法处置的商品房。

存量商品房同时应满足“手续齐备、产权清晰、风险可控”等条件。

（二）收购主体

1.收购用作保障性住房的要选定符合条件的地方国有企业作为收购主体，选定的国有企业可自行运营管理，也可由国有企业委托专业化机构负责运营管理。选定的国有企业及其所属集团作为实施主体不得为政府融资平台，并且符合商业银行授信要求。

2.鼓励和支持社会资本参与收购存量商品房工作。

（三）收购存量商品房的用途

1.保障性住房。

2.人才房、青年公寓、职工宿舍、城中村和危旧房改造安置房等。

（四）收购面积和价格标准

1.用作配售型保障性住房的，严格按照现行政策执行。

2.用作配租型保障性住房的，可针对二孩及以上家庭住房需求等实际情况，适当放宽面积标准，由收购主体与房地产开发企业依法依规协商确定公平合理收购价格，也可以由资产评估 机构开展第三方独立、公正评估确定收购价格。

3.收购用作人才房、青年公寓、职工宿舍、城中村和危旧房改造安置房等的，面积标准按当地规定执行，收购价格由收购主体与房地产开发企业依法依规合理确定，符合条件的可按规定纳入政策支持范围。

房源收购后要尽快投入使用，用作保障性住房的要迅速组织配售或配租，不得长期空置。

（五）收购存量商品房的资金来源

1.企业自有资金、上级补助资金等。

2.人民银行设立保障性住房再贷款，支持地方国有企业收购已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房。

3.地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。

（一）邵武市政策

1.收购主体。我市的国有企业、企业本身及其所属集团不得为政府融资平台，且需符合商业银行授信要求。

2.被收购主体。在我市经营、信誉良好且无不良记录的房地产开发企业。

3.房地产开发企业提供的房源需符合以下基本条件：

（1）房源位于邵武市城市规划区范围内；

（2）房源无质量安全隐患，且经过综合竣工验收备案；

（3）房屋产权合法明晰，权属无纠纷，且不存在查封登记，异议登记等情况；

（4）便于管理的独立成栋或相对集中现房项目；

（5）拥有成熟完善的小区配套且无拖欠工程款；

（6）商品房房龄应在10年以内。

（二）邯郸市政策

1.保障性住房保障面积标准结合申请家庭人数和人才层次等因素确定。城市工薪收入家庭中3人（含）以上的，以及城市引进人才可以配售90平方米（含）以上户型。

2.收购已建成存量商品房用作保障性住房的，由实施主体核算明确，以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加上不超过5%的利润，价格应与房地产企业平等协商一致。其中划拨土地成本和建安成本由第三方机构评估出具，评估费用由实施主体承担。新建保障性住房的，参照上述规定执行。

（三）葫芦岛市政策

1.保障性租赁住房户型面积以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，根据市场需求及房地产发展趋势等因素，可适当放宽。配售型保障住房原则上不超过120平方米。

2.保障性住房收购工作的实施主体可委托具有一定资质的专业机构按照住建部《关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保[2024]44号）文件中关于收购价格“划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润”的规定，对房源进行核算，确定收购限价。

3.收购存量商品房用于开展保障性租赁住房租金，按照可负担、可持续的原则，低于同地段、同类型、同品质的市场租赁住房的租金水平。市场租金价格，实施主体可委托专业机构评估测算确定，并根据市场变动情况适时调整。

（四）贵港市政策

1.收购已建成存量商品房用作保障性住房项目收购资金主要通过以下方式筹集：上级补助资金、专项债券；政策性银行及商业银行的贷款资金；企业自有资金。

2.收购已建成存量商品房用作保障性住房项目收购资金主要用于以下方面：存量商品房的收购价款支付；收购后的必要装修改造费用；收购工作开展相关的税费、前期费用、管理费用及其他相关费用。

3.收购已建成存量商品房用作保障性住房项目的租金和销售回款优先用于偿还专项债券本息、收购贷款。

（五）郑州市政策

1.房源要求：房源类别应为已建成未出售的商品房、优质在建房源项目；项目区位应交通便利、配套完善，具备一定设计水平、园林景观、物业服务等品质保证；户型面积上，单套建筑面积原则上控制在120平方米以内，根据市场供求关系及房地产发展趋势等因素，可适当放宽；手续办理方面，需证件齐全，资产、负债和法律关系清晰，满足金融机构的贷款要求。

2.收购主体：河南铁建投城市建设发展集团有限公司、郑州城市发展集团有限公司。

3.收购价格：以同地段保障性住房重置价格为参考上限。

（六）湖南省凤凰县政策

1.征集项目范围：本次收购区域为凤凰县城区内已建成未出售的商品房。

2.收购主体：由凤凰县人民政府选定的县属国有企业作为收购主体。

3.收购价格：根据报名单位提交的意向收购价“价底优先原则”。

房源收购要求：项目设施配套：交通便利，相关教育、医疗、商业等配套齐全，满足一定的车位配比。面积：建筑面积原则上在140平方米以内。项目前期：已取得商品房预售许可，已达到入住条件；无查封项目满足金融机构发放贷款要求。房源权属清晰，可办理不动产权证书；房源企业资产负债和法律关系清晰。

（七）江西省于都县政策

1.征集对象：在于都县范围内拥有已建成存量商品住房，且自愿参与存量商品住房用作保障性住房的各房地产开发企业。

2.征集要求：房源性质为普通商品住宅房屋，同一住宅小区房源数量不少于20套，每套户型面积原则上不超过120平方米。房源已取得竣工验收备案手续。房源不存在查封、抵押等限制交易的情况，所有权及相关权利的归属明确、清晰、无争议，可办理不动产权证书。房源位于于都县范围内，周边交通便利，基础设施、生活配套设施完善，可满足交通出行、休闲购物、教育、医疗等生活需求。优先选取整栋或整单元未销售的房源。

3.收购主体：于都县卓业企业管理有限公司。

4.收购价格：以同地段重置价格为参考上限，即“划拨土地成本+建安成本+不超过5%的利润”。收购价格参考上限确定后，由实施主体结合房源品质、同地段商品房配售价格，并结合各项经营成本费用，综合考虑确定收购价格。

（八）日照市政策

1.征集范围：日照市范围内已竣工验收、未出售的商品房项目。

2.项目和房源要求：征集的项目应交通便利、配套完善，相关手续齐备，资产、负债和法律关系清晰；收购用作配售型保障性住房的项目房源，房屋性质应为商品住房（包括公寓类住房），建筑面积不超过144平方米；收购用作保障性租赁住房的项目房源，建筑面积以不超过70平方米的小户型为主，原则上应为整栋或整单元。

3.收购价格确定原则：收购价格以同地段保障性住房重置价格（即土地划拨成本和建安成本加不超过5％的利润）为参考上限。

文 | 华炬投融资部