民法dian亮生活 | 建筑物与建设用地使用权同时抵押规则

 解读 

一、“房地一体”原则在抵押制度中的体现

中国法律奉行“房地一体”原则——建筑物与其所占用的建设用地使用权必须统一流转、统一处置，不得分离。第397条将这一原则贯彻至抵押制度：

1、以建筑物抵押时：该建筑物占用范围内的建设用地使用权随之一并抵押；

2、以建设用地使用权抵押时：该土地上的建筑物随之一并抵押。

二、“视为一并抵押”规则

1、适用场景：抵押人仅办理建筑物抵押登记、未办土地抵押，或仅办理土地抵押登记、未办房屋抵押，未一并抵押的部分，法律直接拟制为一并抵押，抵押权人对该未登记部分享有法定抵押权，可主张优先受偿。

2、效力性质：该“视为”是法定抵押权、无需登记即设立，不因未办登记而无效；但对抗第三人仍以登记为准，仅登记部分产生公示对抗力。

3、分别抵押的顺位：同一房地分别抵押给不同债权人且均登记的，按登记时间先后确定优先受偿顺序，先登记者优先于后登记者。

当事人诉辩意见：

原告锦州某本溪分行向法院提出诉讼请求：判令解除双方签订的《小微企业借款合同》；判令被告辽宁某公司归还借款本金260万元及相应利息、罚息；判令被告赵某甲、海南某有限公司承担连带保证责任；判令原告对被告提供的抵押物享有优先受偿权。

法院查明的案件事实：

2023年5月11日，原告与辽宁某公司签订《小微企业借款合同》，约定借款300万元、期限3年，用于采购工程材料，明确利率、罚息及还款计划；同日签订《抵押合同》，被告以桓仁县房产及11397.47平方米土地提供抵押并办理登记，签订《保证合同》约定赵某甲、海南某有限公司承担连带保证责任。原告依约放款后，被告仅还款 40 万元，剩余本息未支付，经原告催讨仍未偿还。

法院裁判理由和结果：

法院认为，关于原告要求对被告赵某甲提供的抵押物享有优先受偿权一节。依据《中华人民共和国民法典》第三百九十七条规定，因原告已于2023年5月11日取得坐落于辽宁省桓仁满族自治县至7号房屋他项权证，且案涉《抵押合同》的抵押物清单中包括上述抵押房屋占用范围内的建设用地使用权，故原告主张对抵押房屋及抵押房屋占用范围内的建设用地使用权享有优先受偿权有事实及法律依据，本院予以支持。

综上，依据《民法典》第397条之规定，判决如下：一、解除双方签订的《小微企业借款合同》；二、由被告辽宁某有限责任公司偿还原告借款本金、利息；三、被告赵某甲、海南某有限公司对本判决第二项所确定的被告辽宁某有限公司还款义务承担连带保证责任；四、原告对坐落于辽宁省桓仁满族自治县房屋在本判决第二项所确认清偿范围内享受优先受偿权。

相关链接