华炬金融汇 | 银行拒绝放贷或逾期放贷的法律风险

银行对于房贷的审核受到国家宏观调控、信贷政策等诸多因素影响，审批结果与放款时间难以完全确定。因银行拒绝放款或逾期放款而产生的纠纷通常发生于购房人与出卖人之间，法院原则上将根据未能获得贷款的实际原因确定买卖双方之间如何分担交易失败所产生的损失。但若银行在贷款审批时存在不当行为，或于借款合同签署后再决定拒绝放贷，则不排除自身亦可能成为赔偿主体，本文根据司法案例对该问题进行梳理。

1.2022年8月17日，原告王某与案外人签订《房屋买卖合同》，约定案外人将其房屋出售给原告，当日原告支付部分购房款。双方协商另余款以二手房按揭贷款方式付款，贷款银行为某银行，贷款金额以银行最终放款金额为准。2022年8月22日，案涉房产变更登记原告为所有权人，并缴纳契税5754.47元，案外人缴纳房产转让税24168.74元；

2.2022年8月23日，原告与被告下属支行签订《个人购房借款合同》及《抵押合同》，约定原告从被告处借款550000元用于支付原告从案外人处购买的房屋房款，以该房屋作为抵押物并已办理抵押登记。后经被告借贷管理部门审核，以未满足放款条件且有信贷风险为由拒绝发放贷款。双方经协商无果，遂引发本诉；

3.2023年2月15日，原告将涉案房屋重新过户给案外人，原告支付了房产转让税27155.89元、契税8620.92元及登记费80.00元；一次买卖时已发生的房产转让税24168.74元，（在案外人退还王兆琪房款时已扣除），契税5754.47元，因涉案房屋买卖及退回共发生费用损失65780.02元；

4.一审：原告与被告银行签订的《个人购房借款合同》及《抵押合同》于2022年10月31日（即起诉状副本送达被告之日）解除，驳回原告的赔偿诉请；

5.二审：原审原告不服一审判决提起上诉，认为其对案外人违约完全是因为被上诉人借款合同违约造成的，且给上述人造成的预期损失是清楚且被上诉人签订借款合同及抵押合同时就能够预见的，因此最终的损害赔偿责任应由被上诉人承担。

原告王某与被告支行签订的《个人购房借款合同》及《抵押合同》，系双方真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方在前期沟通协商一致的情况下，为办理房屋抵押在合同签订前王某依银行要求办理了房产过户。涉案房屋产权清晰交易价格950261.00元，抵押贷款550000.00元，房屋总价值远大于贷款额度，充分保障了被上诉人债权的实现。银行仅以借款人王某对房屋的细节描述错误，申报收入不实为由拒绝放款，该理由不足于导致合同的解除。因被上诉人拒绝放款，导致房屋交易失败，两次过户的费用65780.02元已实际发生，故该费用为银行违约导致的直接损失，依法应由其承担。

《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条　【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十三条　【违约损害赔偿责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

第五百八十四条　【损害赔偿范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第五百八十五条　【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

1.银行在审批贷款时应避免不当行为出现，如审批期限明显过长、隐瞒真实信息未充分提示风险、未及时告知审批结果等等，以上问题的出现可能会引发银行的缔约过失责任，赔偿范围可能包括资金占用期间的利息损失、购房人因丧失交易机会所产生的损失。

2. 银行在设置解除条款时应结合银行内部审批情况，且要对审核人员加强工作培训。正如本文前述案例中，在涉案房屋总价值远大于贷款额度的情况下，银行无权仅以购房人对房屋的细节描述错误、申报收入不实为由主张解除合同、拒绝放款。本案房屋交易失败产生的两次过户费用（包括房产转让税、契税、登记费等）系银行违约导致的直接损失，银行应当予以赔偿。银行在借款合同已签署的情况下拒绝放款，除非可证明自身具有解除权，否则将承担违约责任，违约赔偿范围可能包括过户税费损失等直接损失及假设交易成功的可得利益损失（相关期间内若房地产价格大幅上涨，可得利益损失可能较为显著）。

3.银行在与购房人商谈借款事宜时应充分提示贷款审批无法通过/贷款到账时间迟延等风险，告知其谨慎向出卖人承诺最迟付款时间及办理过户，以免产生不必要损失。审核过程中应严格按照规范流程操作，及时告知购房人贷款审批结果。在内部审批完成前，不建议提前签署购房借款合同，确需签署的，建议将内部审批未通过约定为银行享有单方解除权的事由。

4.在涉诉的情况下，银行可以多关注合同相关主体是否承担相应责任。例如，银行办理按揭贷款过程中需要开发商配合提供资料，如不动产登记证明（预告登记）、买卖合同原件等，若开发商存在未及时向银行移交前述资料的情形，其应当就银行延迟发放贷款承担责任。