2023年10月12日，太原市人民政府办公室印发《太原市商品房预售资金监管实施细则》（并政办发〔2023〕33号）（以下简称“《实施细则》”）的通知，本实施细则是太原市人民政府继《太原市新建商品房预售资金监管实施细则（试行）》（并政办发〔2020〕41号）之后，根据《山西省商品房预售资金监管办法》（晋建房字〔2022〕74号）以及《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号）等规定，结合太原市商品房预售资金监管实际情况而制定的实施细则，共六章、三十五条，自2023年11月 1 2 日起施行，有效期5年。

根据本次《实施细则》内容，较之前并政办发〔2020〕41号文件、晋建房字〔2022〕74号文件等有以下新的变化以及需要注意的关键点：

1.《实施细则》第二条：将“购房人”的定义中将之前的“购买预售商品房的单位和个人”修改为“购买预售商品房的自然人、法人和非法人组织。”之前的单位和个人仅是区分二者差别的相对宽泛的概念，而修改之后的自然人、法人、非法人组织属于法律术语，表述上更专业和准确。

2.《实施细则》第四条：规定“市房产交易服务中心是受监管部门委托的本市商品房预售资金监管机构(以下简称监管机构),具体负责商品房预售资金监督管理等事务性工作。”与并政办发〔2020〕41号文件第八条详细列举市房产交易服务中心职责不同的是，第四条仅简要表述其职责为“具体负责商品房预售资金监督管理等事务性工作”，然后将其具体职责细化在后续具体条款中，如第十四条、第二十一条、第二十五条、第二十六条等。

3.《实施细则》第七条：对能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行的考核中，增加了“保交楼金融服务等”考核标准。实践中，因为商品房烂尾，可能会给购房人、贷款银行、监管银行、政府机关、银保监、人民银行征信管理等带来多重法律问题，如果处理不当，还会引发舆情风险与诉讼风险，因此保交楼金融服务是衡量商业银行能否担任商品房预售资金监管银行的重要考核指标。主要指监管银行除履行监管职责外，还应与各部门协同配合，主动承担社会责任，主动参与合理解决资金缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。还应做好客户服务工作，加强与客户沟通，依法保障金融消费者合法权益。

4.《实施细则》第十一条：规定房地产开发企业提交的预售资金监管计划中，较晋建房字〔2022〕74号文件第十条的内容增加一项了“房地产开发企业使用监管资金优先用于本项目工程建设的承诺书”。该承诺书将进一步约束房地产开发企业规范使用监管资金，优先用于本项目工程建设，加大房地产开发企业的违约责任。

5.《实施细则》第十二条：规定房地产开发企业需变更监管银行、监管账号、开户范围、企业名称、项目名称等相关信息的，应经监管部门、监管银行同意后办理相关变更手续。而且需要注意的是新增了应当“重新签订监管协议”、“变更期间，暂停受理资金拨付、银行冲正等资金监管业务”相关内容。

6.《实施细则》第十四条：对商品房预售资金的收存进行了规定，具体而言：①购房人凭新建商品房预售资金交款通知书，通过商业银行网点柜台、新建商品房预售资金监管专用POS机、网银转账等方式将购房款(包括定金)直接存入监管账户；②房地产开发企业与按揭贷款银行(包括商业银行和住房公积金管理机构)签订按揭贷款合作协议，应在协议中约定将按揭贷款全部直接存入监管账户。

此处，关于贷款的入账时间，并政办发〔2020〕41号文件第十七条规定的是“贷款银行或住房公积金管理中心应在贷款发放后五个工作日内将贷款划入监管银行专用账户”，而《实施细则》则是规定“应在协议中约定将按揭贷款全部直接存入监管账户”，而且“贷款发放期限超出7个工作日的，监管银行应将贷款发放超期限的台账及时向监管机构报告”。

第十四条第三款还规定“监管机构应向购房人及时反馈预售资金入账信息”，同时第二十一条第二款亦规定“监管机构应将重点监管资金拨付情况定期向购房人进行公示”该两处属于监管机构对购房人的信息披露义务规定。

7.《实施细则》第十六条：关于重点与非重点监管资金，在晋建房字〔2022〕74号文件第十四条规定的基础上，进一步明确对于重点监管资金必须实行专款专用，“房地产开发集团公司的子公司之间以及子公司与母公司之间不得互相抽调监管资金”。对于非重点监管资金，监管银行应当“定期向监管机构提交非重点监管资金用款台账”。

8.《实施细则》第十七条：增加了特殊情形下的资金监管，一是：因房地产市场低迷、项目销售困难等原因造成开发企业资金紧张，施工节奏缓慢影响项目正常交付的，确需超出本条规定付款节点、比例申请使用监管资金的，监管部门可根据项目实际销售金额和工程建设进度增加监管资金拨付节点以及调整使用资金额度比例，但首次拨付节点和剩余监管资金不得突破本条(一)(六)规定的节点、比例。二是：当预售项目存在重大风险隐患时，商品房预售资金应进行全额监管。预售监管账户实施封闭管理，保障账户资金安全，优先用于本项目工程建设。房地产开发企业在申请拨付监管资金时，监管部门和监管机构根据项目的实际情况进行专题研究同意后，监管银行实时拨付。该条规定了特殊情形下监管部门可以调整监管资金的拨付节点、额度比例，以及项目存在重大风险隐患时应进行全额监管，对实际操作中根据各项目不同情况采取不同应对方案具有现实意义。

9.《实施细则》第十八条：对于房地产开发企业申请使用重点监管资金时应提交的资料，明确应由申请单位具有与资质等级相适应职称等级的财务、统计人员签章后提交，并对真实性负责。该条主要规定了对房地产开发企业提交资料的要求，监管机构应当根据第十九条的规定审核房地产开发企业提供的资料一致性与合法性，并且进行查勘现场，核实工程进度是否与申报资料一致。

10.《实施细则》第二十二条：该条系根据《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号）之规定，增加了支持优质房地产企业开展商业银行保函置换预售监管资金业务的相关规定。同时第二十四条对保函期限作出规定，即“项目竣工交付或商品房项目完成房屋所有权首次登记预售资金协议解除后，保函相应失效”。

11.《实施细则》第二十三条：该条系根据《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）之规定而增加的内容，监管银行在有关部门保全、执行商品房预售资金时，有义务告知商品房预售资金及监管账户的性质，并在1个工作日内将有关情况书面告知监管部门。对于资金被扣划的，房地产开发企业应当用自有资金补足扣划资金。因无法补足监管资金而影响后续工程建设的，开发企业应承担相应法律责任。

 12.《实施细则》第二十五条、第二十六条，进一步明确出具《商品房预售资金监管解除通知书》、《商品房预售资金退款通知书》应经监管部门同意并由监管机构出具。监管银行根据《商品房预售资金监管解除通知书》解除资金监管；根据《商品房预售资金退款通知书》在2个工作日内将监管金退回购房人指定的交易资金结算个人账户和贷款银行账户。

13.《实施细则》第二十七条、第二十八条：明确了监管部门、市城乡管理(执法)部门、市住建部门在监督管理方面各自的职责内容。

14.《实施细则》第二十九条至第三十一条：除规定监管银行的职责外（包括专人负责、定期对账、配合检查、向监管部门报告、分行指导和监督支行工作等），还规定了监管银行违反细则或监管协议法律后果，包括暂停或终止其监管银行资格、通报金融监督管理部门处理、构成犯罪的依法追究刑事责任等等，较之前文件加大了处置力度。

15.《实施细则》第三十二条：在人员范围方面由“施工单位、监理单位”扩大为“施工、监理等单位以及房地产开发企业的财会、统计、代理人等人员”，进一步规定如果以上人员提供虚假证明资料或采取其他方式协助房地产开发企业违规支取监管资金，造成工程无法按期竣工的，应承担相应法律责任。有关部门依法对相关责任单位和责任人予以处理。

16.《实施细则》第三十五条：规定该细则的有效期为5年，自2023年11月12日起施行。需注意的是该细则施行前已批准预售签订商品房预售资金协议的项目，可仍按原协议执行。

综上，《太原市商品房预售资金监管实施细则》进一步加大了对商品房预售资金监管的力度，对于房地产市场稳定和购房人的利益保护具有重要意义，同时也为各主体实施监管职责提供法律依据，也将有效遏制房地产市场的投机行为，为房地产市场的健康发展提供保障。

山西华炬律师事务所执业律师，专业从事金融法律服务领域，代理过多起银行金融机构各种类型的诉讼与执行案件，与司法机关及金融机构有良好的沟通与协调能力，其丰富的办案经验以及优质、高效的服务作风赢得了金融机构的高度认可与好评。