华炬金融汇 | 金融机构担保财产变动的风险分析

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称“《担保制度解释》”）第五十一条之规定，当事人仅约定以土地使用权设定抵押的，地上已有建筑物及正在建造的建筑物已完成部分可一并作为抵押物，但新增或续建的建筑物不属于抵押范围，抵押权人不享有抵押权。基于“房地一体”原则，抵押权人就土地使用权实现抵押权时，抵押土地上的新增建筑物应一并处分，但对于拍卖新增及续建部分所得价款，抵押权人不得优先受偿。

同时，根据《民法典》第三百五十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”，若抵押土地新增建筑物进行转让，其范围内土地使用权价值即转化为建筑物价值的一部分，但受让方仍就土地使用权价值为限向抵押权人承担担保责任。但若抵押土地新增建筑物为商品房，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条规定，基于生存权至上的价值基础，已交付全部或者大部分购房款的商品房买受人，其享有的物权期待权优先于抵押权人的优先受偿权。

因此，抵押权人应实时关注抵押土地新增建筑物情况，防止抵押权全部或部分落空导致债务无法得到清偿的风险。

1.价值减损风险

抵押权最为显著的特征之一即抵押物不转移占有，因此，抵押人对抵押物的处分及使用将会对抵押物的价值产生影响。根据《民法典》第四百零八条之规定，抵押人的行为造成抵押财产存在减值风险的，抵押权人的救济仅限于请求抵押人停止其行为，而要求抵押人恢复财产价值、补充担保等救济措施均以抵押财产价值已实际受到损害为前提，由此加大了抵押权实现的风险。

为避免抵押权人权益受侵害后救济路径受阻，抵押权人应在抵押合同中预先设定抵押财产转让可能损害抵押权的具体情形，如明确“若抵押物转让、赠与、出租、继承，或将抵押物再设立任何形式的抵押、质押，或因抵押人股权变更、合并、分立等因素致使抵押物权属转移，均视为抵押物转让或处分可能损害抵押权人抵押权的情形”。抵押权人并可于抵押合同中增设救济方式，如补充担保、宣布主债务提前到期等。

2.毁损、灭失、拆迁风险

根据《担保制度解释》第四十二条第一款之规定，若抵押权设立后抵押财产出现毁损、灭失、被征收情形的，抵押权人仅可就保险金、赔偿金或者补偿金等主张优先受偿。若抵押财产未购买保险，或抵押权人未及时向保险金、赔偿金或者补偿金给付义务人主张权利的，就存在抵押权无法实现之风险。

为避免抵押权设立后抵押财产出现毁损、灭失情形致使抵押权人权益受损，抵押权人和抵押人可以在抵押合同中明确要求抵押人为抵押财产投保，并在主债权合同中将此作为发放贷款或债务人享受其他主债权权益的条件，且明确要求抵押人向保险金、赔偿金给付义务主体释明，抵押权人对保险金、赔偿金享有优先受偿权，给付义务主体应直接向抵押权人给付。