以案为鉴｜房子买了20年没过户，遇上拆迁政府该补偿谁？

花钱买了房，付了全款，住了二十年，就差一本证。房子被划入征收范围，政府却说：证不是你的名，补偿不给。买方说我是实际权利人，卖方说我不争了，政府却说“我只认登记”。最高人民法院的一纸判决，给出了明确回应：登记权利人与实际权利人对产权无争议的，政府应当对实际权利人进行补偿安置。

2003年，王某夫妇与某供销社签订售房协议，购买7间门面房，付清了全部购房款，还代为偿还了供销社的债务以解除房屋抵押。此后，王某夫妇实际占有使用该房屋长达20余年。2005年，法院曾以售房时未通知抵押权人为由判决售房协议无效，但王某夫妇偿还债务解除抵押后，导致协议无效的法律障碍已经消除。房屋所有权始终登记在供销社名下。

2020年，该房屋被纳入棚户区改造征收范围。供销社明确表示不主张补偿安置权利，但县政府以“房屋登记在供销社名下”为由，拒绝对王某夫妇进行补偿安置。王某夫妇提起诉讼，一、二审均败诉。王某夫妇向最高人民法院申请再审，最高法提审后撤销一、二审判决，责令县政府在90日内对王某夫妇履行安置补偿职责。

征收补偿的一般规则：

登记权利人优先，但非绝对

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，征收国有土地上房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。通常而言，房屋所有权以登记为准，补偿对象是登记的权利人。但登记并非绝对——当登记权利人与实际权利人不一致时，征收补偿不能简单“一刀切”。

最高法的裁判规则：

有争议的提存，无争议的补偿

最高人民法院在本案中确立了明确的裁判规则：房屋实际权利人与登记的所有权人一致，依法应当对房屋所有权人进行补偿。登记的房屋所有权人与实际权利人不一致，双方对房屋产权存在争议的，决定征收的政府应当依法作出补偿决定，并对补偿安置款项和房屋予以提存，等待争议双方依法解决权属争议后，向确定的房屋权利人发放补偿款、交付安置房；如果登记的权利人与实际权利人双方对被征收房屋产权无争议，可以依法对实际权利人进行补偿安置。

本案的特殊之处：

法律障碍已消除，卖方不主张权利

本案的关键事实是：王某夫妇已按售房协议支付全部购房款，并代为偿还债务解除抵押，导致购房协议无效的法律障碍已经消除。买卖双方对购房合同的真实有效性均不持异议，征收过程中供销社并不主张案涉房屋的产权。在此情形下，县政府仍然以登记为由拒绝对实际权利人进行补偿，被最高法认定为“认定事实不清，适用法律错误”。

实质性化解矛盾纠纷的司法导向

最高法在本案中引用了《最高人民法院关于在审判工作中促进提质增效推动实质性化解矛盾纠纷的指导意见》，强调应当“促进矛盾纠纷实质性化解、一次性解决”。如果简单以“登记为准”拒绝补偿实际权利人，王某夫妇将陷入“钱付了、房住了、证没办、补偿拿不到”的困境，而供销社又不主张权利——补偿款将无人可发，纠纷无法解决。最高法通过提审改判，正是为了避免这种“程序空转”的局面。

第一，收集并保存所有交易凭证。购房合同、付款凭证、税费缴纳凭证、水电费缴纳记录、实际居住证明等，都是证明你是实际权利人的重要证据。王某夫妇能够获得最高法支持，关键在于他们能够证明已经支付全部购房款并实际占有使用房屋20余年。

第二，确认登记权利人是否主张权利。如果登记权利人不主张房屋产权，征收部门就无权以“登记为准”拒绝补偿实际权利人。本案中供销社明确表示不主张补偿安置权利，这成为最高法改判的重要依据。

第三，遇到征收补偿争议，主动向征收部门提出书面主张。及时向征收部门提交购房合同、付款凭证等证明材料，书面说明自己是实际权利人，要求依法获得补偿安置。如果征收部门拒绝，保留好书面答复或相关证据。

第四，行政诉讼是最后的救济途径。如果征收部门拒绝对实际权利人进行补偿，可以向人民法院提起行政诉讼。本案中王某夫妇通过行政诉讼最终获得了最高法的支持。注意，此类诉讼的被告是作出征收决定的市、县级人民政府。

付了全款、住了二十年，只因证不是自己的名，就被挡在补偿大门之外。最高人民法院的判决说得很明白：登记权利人与实际权利人对产权无争议的，政府应当对实际权利人进行补偿安置。房屋征收补偿，不能只认“证”不认“人”。