华炬“征拆”问答 | “以租代征”性质的合同是否有效？

太原信德裕贸易有限公司与山西财经大学返还原物

纠纷一审民事判决书

山西省太原市小店区人民法院一审民事判决书

(2019) 晋0105民初9216号

原告：太原信德裕贸易有限公司，住所地太原市小店区坞城街道办事处北张社区东街路**。

法定代表人：王虎林，董事长。

被告：山西财经大学，住，住所地太原市小店区坞城路**

法定代表人：刘维奇，校长。

原告太原信德裕贸易有限公司与被告山西财经大学返还原物纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法由审判员刘建平适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人董瑞、王瑾，被告的委托诉讼代理人王志林、白国华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告太原信德裕贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认《学生公寓及土地等资产转让合同关于二层商业用房的补充合同书》无效；2、判令被告将其占用的案涉二层商业用房及相关附属设施等返还给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年11月18日，原告（原太原市小店区坞城街道办事处北张村村民委员会撤村后设立的公司）与被告签订了《学生公寓及土地等资产转让合同关于二层商业用房的补充合同书》，约定原告将晋阳街的二层商业用房随学生公寓等建筑物和土地及设施一并转让给被告。依据合同法的规定，该合同系无效合同，故向贵院提起诉讼，请求依法支持原告之诉求，维护原告的合法权益。

被告山西财经大学辩称，该合同系附条件转让的合同，由于不具备转让条件，实际是按租赁合同来履行的，至今已经履行了10年，按该合同约定应继续履行至2029年8月31日，到期后使用权和期限重新再议，故原告的诉请应予驳回。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，结合双方当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2001年5月18日，太原市小店区坞城街道办事处北张村村民委员会（以下简称北张村委会）与被告签订《学生公寓建用协议》约定：北张村委会在晋阳街北侧原告南围墙外自有的17.76亩土地上投资兴建38000平米高档次学生公寓供被告学生就住；土地用途变更、有关建设手续及其费用由北张村委会负责办理和负担；土地、房屋产权归北张村委会所有；公寓楼及相关配套设施由北张村委会负责于2001年8月20日前达到学生入住标准后，整体交由被告租用等。2003年2月26日，北张村委会与被告在已履行了第一、二期学生公寓建用协议的基础上，就第三期学生公寓建用又签订《学生公寓建用协议》约定：北张村委会在晋阳街南侧自有的20亩土地上投资兴建19000平米高档次学生公寓供被告学生就住；土地使用变更、有关建设手续及其费用由北张村委会负责办理和负担；公寓建成后，土地、房屋产权归北张村委会所有；公寓区内的相关配套设施由北张村委会负责建设或提供；公寓楼房间内按四人标准配套的设施由北张村委会提供，并于2003年8月31日前达到学生入住标准后，整体交由被告租用，学生公寓的使用年限从交付使用之日起计20年等。2009年11月18日，北张村委会（乙方）将其晋阳街学生公寓包含所占用的全部土地及设施、公寓用具等转让给被告一事签署《学生公寓及土地等资产转让合同书》约定：甲、乙双方在2001年至2003年期间签订合作合同，由乙方投资建设学生公寓及配套设施，甲方用以学生住宿使用，甲方以乙方建造总投资额每年10%的使用费支付乙方，合作合同正在履行中，甲方每年支付乙方的公寓使用费为778万元；乙方转让给甲方的学生公寓共七栋，建筑面积约77000平方米，其中晋阳街以北三栋，晋阳街以南四栋，晋阳街南临街二层商业用房约7000平方米，学生公寓已配齐学生住宿用具及配套设施，场地已做绿化硬化，包括锅炉房、门卫室、服务中心办公用房，转让的设施双方列详细清单，签字确认；学生公寓范围内的土地一并转让甲方，该土地用途为建设用地，属于太原市政府晋阳片区规划的教育科研用地，包括晋阳街以北17.22亩，晋阳街以南19.58亩和河道以南12.81亩三宗土地，包括已覆盖的河道使用权的土地12.45亩。乙方转让甲方的土地面积、四至以小店土地勘测站测绘的宗地图为准，双方签字盖章确认。学生公寓及临街商业用房、锅炉房、门卫室和服务中心用房没有建筑审批手续，也未办理产权登记。上述学生公寓等资产及土地的现状双方均已现场察看并确认；双方确定甲方向乙方每年支付使用费760万元，该使用费包含了全部的学生公寓、锅炉费、服务中心用房、门卫室及小市场全部建筑物的费用，学生公寓所使用的全部设施设备及配套设施的费用，土地转让的补偿费、安置费等全部费用；甲方每年支付乙方使用费760万元，期限约定20年，从2009年9月1日起至2029年8月31日止，到期后使用费和期限重新再议；本合同签订后甲方即拥有学生公寓、二层商业门面房、锅炉房、门卫室、服务中心办公楼、土地及公寓的资产用品、全部的配套设施设备的所有权和土地的使用权，本合同签订之日起三日内，双方组织专门人员进行移交，移交时，双方派专人对资产进行清点造册，在移交表上签字确认，作为本合同的附件；本合同签订之日起，由乙方协助甲方开始办理土地使用权转移并登记至甲方名下的工作，直至土地使用权和房产办理至甲方名下。期间在转让的土地范围内和学生公寓改造、添附的建筑物、附着物、设施、设备等产权的所有者权利完全归甲方所有；学生公寓和二层商业用房、服务中心办公楼用房占压规划红线，乙方转让甲方后，拆除的风险由甲方承担，拆除的补偿归甲方所有。甲方在办理土地登记时，若向土地部门缴纳土地补偿等费用，该补偿费用返还到乙方后，乙方应返还甲方或直接抵顶甲方支付乙方的使用费；甲乙双方有关学生公寓合作的事宜，均以本合同为准，2001年至2003年期间的合作合同及联建学生公寓的其他合同、协议同时解除终止等。同日，双方还签订《学生公寓及土地等资产转让合同关于二层商业用房的补充合同书》约定：乙方位于晋阳街南二层商业用房随学生公寓等建筑物和土地及设施一并转让甲方，并同时办理移交手续，以房屋间数和承租户列表移交，并核对租金的数额和期限；本合同签订及乙方移交甲方二层商业用房后，从2009年10月1日之后二层商业用房的管理和租金的收取由甲方负责，甲方收取租金后，每年支付乙方80万元，乙方不得再向甲方索取任何其他费用，直至二层商业用房拆除后甲方停止支付乙方租金；在二层商业用房存续期间，房产和土地办理变更登记时，乙方须协助甲方办理，出具变更登记需要的文件资料等手续等。上述协议签订后，《学生公寓及土地等资产转让合同书》及补充协议所涉及的物业及土地一直由被告占有使用至今，被告也一直向原告支付相应使用费（或租金分配款）。双方当庭均认可：涉案二层商业用房均由原告出资建设，但无任何建设手续，所占用土地为农村集体土地，目前部分已被政府征收，征收补偿款已支付给原告；双方就涉案物业未办理移交表。

另查明，原告系原太原市小店区北张村村改制后设立的承担经济管理职能的集体经济组织。

本院认为，涉案《学生公寓及土地等资产转让合同关于二层商业用房的补充合同书》系《学生公寓及土地等资产转让合同书》的补充，该合同所涉及的物业占用的土地为农村集体土地，建设行为无任何合法手续，虽然原告支付款项名义为使用费或租金分配款，但合同目的仍为取得土地使用权及地上建筑物所有权，故该合同的实质为“以租代征”。该合同规避法定的农用地转用和土地征收审批手续，严重损害国家土地管理制度，故该合同应属无效。由于双方未办理涉案物业移交手续，现有物业及土地使用的具体情况也不明，还可能存在违法建筑应予拆除的情形，故原告要求返还的诉求暂不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第四十六条、第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、确认太原市小店区坞城街道办事处北张村村民委员会与被告山西财经大学于2009年11月18日签订的《学生公寓及土地等资产转让合同关于二层商业用房的补充合同书》无效。

二、驳回原告太原信德裕贸易有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费5950元，由被告山西财经大学负担50元，由原告太原信德裕贸易有限公司负担5900元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。

审判员： 刘建平

二Ｏ一九年十二月二日

书记员： 李　姝 

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