解读 

1、不可抗力，指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。“不能避免且不能克服”，应是指当事人已尽最大努力和采取一切可能措施，仍不能避免某种事件必然发生及克服事件造成的后果。为自己居住的购房人死亡是当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力致使合同目的无法实现。

2、发生不可抗力后仍需要承担相应的义务：因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，并应当在合理期限内提供证明。

3、继承人不承担债务需放弃继承相应权利。购房人死亡后，继承人不承担债务需主观上明确表示不愿继承合同权利义务，客观上确无能力继续履行合同。此时，法院应结合继承人的年龄、身体状况、收入水平、生活负担等现实因素综合考量，对明显缺乏履行能力的继承人给予司法关怀与公平保护。

辛某某与某房地产开发有限公司签订商品房预售合同，以按揭贷款方式购买房屋一套，支付首付款，并向银行办理贷款。案涉房屋办理预告登记与抵押预告登记，但尚未交付，亦未办理正式产权登记及抵押权登记。期间，辛某某突发疾病离世，其父母为法定第一顺位继承人，年事已高、无固定收入与稳定经济来源，客观上无力继续偿还房贷，亦不愿承继案涉合同权利义务，购房自住的合同目的已无法实现。辛某某的父母遂诉至法院，请求解除商品房买卖合同及个人购房借款担保合同，判令开发商返还首付款和已还贷款本息，并由开发商清偿剩余银行贷款。

本案核心争议：案涉商品房买卖合同及个人购房借款担保合同应否解除，以及合同解除后的责任分配问题。

法院审理认为：

首先，关于合同解除问题。本案买受人辛某某在合同履行期间因病死亡，其生前以自住目的订立购房合同，现因主体消亡导致合同目的客观上不能实现。作为法定第一顺位继承人的两名原告均年迈且无固定收入，明确表示不继承合同权利义务，亦无能力继续履行合同。该情形属于不可归责于双方当事人的事由，若继续履行将对继承人显失公平，亦不符合合同订立本旨，故案涉商品房买卖合同依法应予解除。借款担保合同系以商品房买卖合同为基础的从合同，主合同解除后，借款担保合同一并解除。

其次，关于合同解除后的法律后果。本案出卖人并无违约行为，系因不可归责于双方的事由导致合同解除，故应遵循风险共担、公平返还、过错免责的原则，处理后续返还与清偿责任。据此，出卖人应向买受人继承人返还已付首付款及买受人生前已偿还的贷款本息；剩余银行贷款本息，由出卖人直接向银行清偿。案涉房屋抵押权预告登记，应于贷款本息结清后予以注销。

综上，法院判决确认案涉合同解除，由出卖人承担相应购房款及贷款本息的返还清偿责任。

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