华炬金融汇 | 商业银行对商品房预售资金监管账户的重点监管注意事项

《通知》中明确指出，“除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。”、“商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。”

也就是说，在一些特定情况下，人民法院可以采取扣划措施：

1.商品房项目完成所有权首次登记

一旦监管账户关联的商品房项目完成了所有权首次登记，这表明该项目的房产已经完成了竣工验收，并且可以交付给业主使用，监管的目的已经达到。在这种情况下，即便开发商面临销售不佳和经营上的困难，而且该监管账户之外的其他预售资金监管账户对应的房产尚未完工，法院依然有权划拨该监管账户中的资金。

2.超出监管额度的款项

各地建设主管部门对监管额度有明确规定，监管协议中也会对此进行约定。该监管额度通常是开发商、施工单位和住建部门共同核算的结果，旨在确保商品房后期建设的顺利进行。对于监管账户中超出监管额度的款项，监管部门允许开发企业自行提取和使用。根据《通知》规定，“人民法院不得对预售资金监管账户中监管额度内的款项采取扣划措施”。因此，对于超出监管额度的款项，法院可以进行扣划。

3.退还购房款

商品房预售资金的监管是预售制度中的关键环节，它对于确保房地产项目的顺利建设和保护购房者权益至关重要。监管账户中的资金主要来源于购房者支付的购房款项。如果购房者的购房合同被解除，他们要求退还已支付的购房款，属于合法行为。

4.支付工程款

设立商品房预售资金监管账户的主要目的是确保工程建设所需的材料费、设备购置费、施工进度款以及其他相关费用得到妥善使用。所有因项目建设而产生的工程款项都应当得到保障，且项目的顺利竣工验收需要各个施工单位的紧密协作。因此，从监管账户中扣划所欠的工程款，是为了实现商品房预售资金监管的初衷，并不违背专款专用的原则。

二、商业银行在预售资金监管账户款项监管、划拨过程中注意事项

首先，当商业银行收到人民法院发出的冻结商品房预售资金监管账户的指令时，要立即执行冻结操作。

其次，对于任何不符合资金使用规定或审批程序的资金使用请求，银行不得进行支付或转账操作。如果商业银行违反了法律规定或合同条款进行支付或转账，都将依法承担相应的责任。

最后，商业银行根据项目所在地住房和城乡建设主管部门的指示完成相应款项支付后，应当及时把付款情况报告到人民法院。

综上，商品房预售资金监管事项事关购房者切身利益，商业银行在监管过程中应严格遵守相关法律法规，确保操作合法合规，并应与开发商、监管部门等保持良好沟通，及时解决问题，避免发生合规与法律风险。