小区法务通 | 业主大会召开指导：山西省内街道、乡镇及社区的基层治理必修课

业主大会召开的指导工作，是山西省内街道、乡镇及社区在基层治理工作中的一门核心必修课。

根据新《山西省物业管理条例》规定，物业服务区域内只要满足业主人数和建筑面积双5%的条件，业主即可向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议的申请。相较于旧规中需满足人数和面积双20%的申请门槛，新规大幅降低了业主申请召开首次业主大会的难度，这也让首次业主大会的召开与辅导工作，成为新法为山西省基层街道、乡镇及社区新增的法定工作必修课。新《山西省物业管理条例》第三条还明确，县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的统筹领导，建立物业管理工作综合协调机制，将物业管理全面融入基层治理体系，并将相关工作经费列入本级财政预算；街道办事处、乡镇人民政府依法做好辖区内的物业管理工作，工作经费列入县级财政预算；居（村）民委员会依法开展物业管理相关工作。这一规定不仅将物业管理日常工作的管理权责赋予街道办事处、乡镇人民政府及居（村）民委员会，更通过财政预算的形式为基层开展工作提供了坚实的经费保障，既赋权又赋能，要求基层部门切实履行好业主大会召开的监督辅导职责，做好业主委员会成立全流程的指导监督工作。

实务工作中发现，不少街道、乡镇及社区对业主大会召开、业主委员会成立的相关工作十分陌生，部分基层单位自成立以来，辖区内从未完成过业主委员会的组建工作，因此对业主大会的召开工作呈现出被动消极的应对状态。这种工作状态，不仅与新《山西省物业管理条例》的法定要求相违背，导致基层部门无法履行法律赋予的指导监督职责，更难以回应辖区业主对小区物业管理自治的迫切需求，与条例中“将物业管理融入基层治理体系” 的立法初衷相去甚远。在物业管理日益成为基层治理重要组成部分的当下，街道、乡镇和社区若始终处于 “不会管、不敢管、不愿管” 的状态，不仅会让业主的合法自治权利难以落地，还会导致小区内物业矛盾不断积累，最终大幅增加基层治理的难度和成本。

基层工作人员对业主大会召开工作的陌生与消极，背后存在多重现实原因。其一，过往条例设定的20% 双申请门槛较高，辖区内符合申请条件的小区数量极少，基层工作人员缺乏实际操作的机会，长期处于 “无案可办” 的状态，自然对筹备组组建、选票设计、会议召开、投票统计等全流程实操环节一无所知；其二，基层部门缺乏系统性的专业培训，工作人员既对新条例的条款解读不够深入，也未掌握业主大会召开过程中的法律风险点和矛盾调解技巧，面对业主之间、业主与开发企业、业主与物业公司之间的潜在分歧，极易产生畏难情绪；其三，部分基层工作人员对自身权责边界认知模糊，误将业主大会召开视为业主的 “私事”，认为基层仅需简单配合即可，忽视了法律赋予的指导、监督和协调的核心职责，进而在工作中采取被动应付的方式。

事实上，做好业主大会召开的指导工作，不仅是基层部门必须履行的法定职责，更是街道、乡镇及社区夯实基层治理根基的重要抓手。物业管理服务与居民日常生活息息相关，小区公共收益分配、车位管理、配套设施维护、物业服务质量提升等问题，都是基层治理中的高频矛盾点。而业主大会是小区业主实现自我管理、自我监督的法定组织，业主委员会作为业主大会的执行机构，二者的规范成立与有效运行，能构建起小区自治的闭环体系，将大量物业矛盾化解在小区内部、消弭于萌芽阶段。基层部门通过专业的指导，推动业主大会规范召开、业委会依法成立，实则搭建起了业主、物业公司、开发企业之间的有效沟通桥梁，推动小区治理从“物业单方管理”向“多方协同自治”转变，这正是物业管理融入基层治理体系的核心要义。

新条例的落地实施，为基层部门开展业主大会指导工作提供了权、钱双重保障，街道、乡镇和社区更需主动转变工作态度，补齐能力短板，将这门“必修课” 学深悟透、落到实处，让法定职责真正落地见效。首先，开展专项系统性培训，夯实基层工作人员的专业基础。县级物业主管部门应牵头，联合司法部门、律师事务所、物业行业协会等专业力量，针对新《山西省物业管理条例》中业主大会召开的相关条款、实操流程开展专项培训。培训内容需兼顾理论与实操，不仅要精准解读双 5% 申请门槛、筹备组组建的人员构成、业主身份认定、投票规则等核心条款，更要通过案例分析、模拟实操的方式，讲解选票设计、会议筹备、投票统计、异议处理等关键环节的操作要点，同时普及物业矛盾调解的实用技巧，让基层工作人员从“不懂”变“懂行”，从 “畏难”变“敢干”。其次，建立专项工作专班，明确权责分工并形成工作合力。街道办事处、乡镇人民政府应结合辖区实际，组建由物业工作负责人、社区工作人员、网格员组成的业主大会指导工作专班，明确专人负责业主大会申请受理、筹备指导、会议监督等全流程工作。同时，梳理制定《业主大会召开指导工作流程台账》，将申请审核、筹备组组建、会议组织、备案登记等环节的工作要求、时间节点、责任人员一一明确，让基层工作有章可循、有据可查，避免出现推诿扯皮、工作脱节的问题。社区居委会则应发挥贴近业主、熟悉辖区情况的优势，做好信息传达、业主联络、场地协调等基础工作，成为专班开展工作的重要抓手。再者，主动摸排辖区情况，变 “被动受理” 为 “主动服务”。街道、乡镇和社区应组织网格员对辖区内所有物业服务小区开展全面摸排，逐一统计小区的业主数量、建筑面积、交付时间、物业现状等信息，建立辖区物业小区信息台账，精准识别出符合双 5% 申请条件的小区。对于符合条件的小区，主动通过小区公告、网格员微信群、入户走访等方式，向业主宣传新条例的申请条件和业主大会召开的重要意义，引导业主依法提出申请；对于已有业主筹备申请意愿的小区，提前介入对接，提供政策咨询和前期指导，让业主的自治诉求能够快速、有序落地。同时，强化全程跟踪指导，做好矛盾协调和风险把控。从业主提出申请的审核阶段，到筹备组的组建、业主代表的推选，再到业主大会的会议召开、投票统计，基层工作专班应全程参与、现场指导，确保每一个环节都严格符合法律规定。针对筹备和召开过程中容易出现的业主身份争议、投票有效性分歧、业主与物业、开发企业的利益矛盾等问题，专班要及时介入协调，通过组织座谈、现场调解等方式，化解各方分歧，避免矛盾激化。对于会议召开过程中的关键环节，做好全程记录和存档，确保业主大会的召开程序合法、结果有效。最后，建立长效衔接机制，做好业主大会召开后的后续服务。业主大会的召开并非基层物业管理工作的终点，基层部门还需对选举产生的业主委员会做好后续的指导和监督工作。一方面，指导业委会建立健全议事规则、财务管理制度等内部规章，帮助业委会明确工作职责和运行流程；另一方面，搭建业委会、物业公司、社区三方沟通平台，定期组织召开协调会议，及时解决业委会运行过程中遇到的问题，同时监督业委会依法履行职责，保障小区业主的合法权益。此外，街道、乡镇还应将业委会成员纳入基层治理培训体系，提升其自治管理能力，推动小区自治与基层治理深度融合。县级财政为街道、乡镇开展物业管理工作提供的经费保障，应专款专用，重点用于业主大会指导工作中的培训、物料制作、场地租赁、台账印制等方面，切实为基层开展工作提供物质支撑，避免出现 “有钱不会用、没钱没法干” 的问题。同时，县级物业主管部门应建立对街道、乡镇业主大会指导工作的考核机制，将工作开展情况纳入基层治理考核指标，倒逼基层部门主动作为、履职尽责。

物业管理是基层治理的“最后一百米”，业主大会的规范召开和业委会的依法成立，是激活小区自治活力的关键。新《山西省物业管理条例》为山西省基层部门开展物业管理工作划定了清晰职责、提供了全方位保障，街道、乡镇和社区作为基层治理的前沿阵地，必须将业主大会召开指导这项 “必修课” 修出实效。唯有主动转变工作理念，提升专业服务能力，以精准的指导、有力的监督、高效的协调，推动辖区内业主大会规范召开、业委会有序运行，才能让小区自治成为基层治理的重要力量，最终实现物业管理与基层治理的良性互动，让辖区居民的居住幸福感和获得感持续提升。

综上，社区高质量发展与基层治理能力提升，在实务工作中体现在多个方面。笔者所在的山西省九三学社龙城支社正围绕社区高质量发展开展专项课题研究，本文仅在该课题框架下，针对物业治理领域的业主大会召开及业主委员会成立相关工作进行浅要分析。事实上，物业治理领域涵盖全体业主日常生活的方方面面，远不止业主大会召开及业主委员会成立这两项内容，期待街道、乡镇及社区的工作人员共同探讨社区高质量发展的根基与后续发展方向，携手共建和谐社会，同时更要明确，业主大会召开的指导工作，将成为基层治理工作中一门常修常新的必修课。

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